住宅楼市继续进入楼价回升的第三波，无论成交量和成交价都后续有力，技术分析双底之后的楼市第三波升势会更加明显，笔者预算今年住宅楼价仍有5%以上的上升机会，年初我评估的今年寻底之后再回升5%至10%，是可以达标了！

近月用差估署、中原及祥益指数分别印证楼市出现双底理论之后，很多人惊觉原来楼市已经从谷底回升近半年！其实形势真相已经浮现于图表(见附图一)，大部分传媒亦开始转軚看好市场！很奇怪，仍然有人质疑楼市会不会回升，笔者认为，他们所说的“会不会升”是一个预测，但楼市从今年最低谷回升半年，这不是预测，而是已经发生的事实！

笔者的预测未必准确，但我评估楼市从来没有转軚，所谓的转軚就是数据和客观因素没有改变之前，因市场气氛而改变自己的看法，如果这是一个转軚标准，其实市场上很多人都转了軚！当香港最困难的时候，例如在疫情或大半年前主流媒体都在“唱淡”时，我们对香港信心源于判断香港是否金融中心，因为金融中心的角色没有改变，健康的市场最终都会回来！以下是笔者在市场回升之前发表的看法：

2024年10月2日的大公报

“中央已经为市场制造了转势，有关的转势将会由股票开始，第二波就会是旺楼市，尤其是楼花，第三波就是旺二手楼市，第四波就是第三、四线屋苑或者较冷门的投资产品。”

2024年10月10日香港仔

“股市急升亦告诉我们一个事实，就是有理由相信未来的楼市回升速度亦会比以前的经验快得多！”

2025年7月30日的大公报

“差饷物业估价署指数显示，买卖连升3个月，租务连升7个月，笔者认为当楼市升势明显之后，回复得会比以前的跌市会快一点”

2025年8月13日的大公报

“其实上半年住宅楼市已出现了两波升幅，升的过程中会有跌一、两期（指物业指数）的现象，这其实是市场正在进行“清仓”，因为楼市回升的第一个回合，一定是先卖了“又平又靓”的单位，最后“一浸”才会清一些质素较差的单位，那自然就会出现指数下跌的情况。这可能是楼价上升中的清仓期而已！

从三大指数去看，本港楼市谷底是2025年2月至3月期间，即是说笔者之前一直评估农历新年的小阳春是有出现的，而次谷底就是2025年5月至6月份，这个次谷底和之前的谷底就形成了“双底”！因此，现在楼市应该开始回升通道。”

笔者本来暂时无法评估楼市回升的第四波是怎样的，因为国际环境复杂，这些复杂因素直接和间接都影响到楼市，而香港负面情绪亦深藏，但很多向好的因素仍然存在。包括香港M3不断创新高，最新一期报告更突破20万亿元的水平(见附图二)！定期存款会否在减息潮之下回流市场？这个是下半年楼市的重要因素。最近有契机判断第四波市场，笔者认为屯门16区站地铁上盖项目招标，如果政府好好掌握，可以更进一步成为香港经济、楼市甚至进一步回春的分水岭！下回分解！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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