香港住宅市场、商业房地产近数年大插水，住宅楼价下挫3成，工商舖则跌5至7成，银行有很多按揭贷款都变成不良资产或不良贷款，今集我们请到经济学者麦萃才教授，和我们分享他对于银行处理不良资产或不良贷款的看法。

商业贷款有别于住宅按揭

麦萃才认为，如果贷款人用物业作为抵押，最简单的方式是补偿物业相关的差价。然而，商业贷款的处理方式则不同，有别于普通住宅按揭。因为商业贷款并不专注于物业本身，而是会根据公司的偿还能力和资产状况来决定贷款额度。商业贷款通常会在每隔一段时间，例如每年重新检视一次。如果银行认为商业物业的抵押资产值不足，则可能会考虑降低贷款金额。

银行不想随便Call Loan　免造成客户潜在倒闭风险

在某些情况下，若贷款人无法偿还，银行可能需要收回抵押资产，这会变得比较麻烦，因为这可能导致坏帐的产生。对于银行来说，坏帐的处理通常涉及将资产转让，但银行不想随便追回贷款（Call Loan），以免造成客户资金流出和潜在的倒闭。

可将坏帐资产剥离银行

他又认为打包“不良房地产抵押贷款”组合，在内地过往已有类似的方式出现，其中一种做法是将坏帐资产剥离银行。将已剥离的资产可放置在资产管理公司中，这样可形成纯投资公司，避开银行的监管要求。资产管理公司只需确保资金充足及股本足够，便可继续进行投资，表示“将银行里面一个有毒资产，变成一个有用资产”。

他指，以上操作在商业行为上是没有问题，这样做可以将有问题的资产从银行的资产库中剥离，让整个财务状况看起来更好，或更容易符合监管要求。

打包不良资产原则上无问题、惟未有先例

至于上述方法香港能否做到，麦萃才认为香港的银行，营运是以商业准则为基础，并由金管局监管，在这种情况下将不良资产抽离银行，并交由另一间公司处理，原则上是没有说不行的，不过过往并无先例。

提醒抽离不良资产或产生亏损

然而在抽离过程中，资产的估值必然是根据市值。而银行买回来的资产价值可能是以前的价值。两者之间存在差异，可能会产生亏损。当银行抽离资产并购回来时，仍然会面临亏损的减值问题，这部分也需要在股本中扣除。因此，最终结果仍需银行和银行股东承担。