商业房地产（CRE）陷入困局，甲级写字楼租金被看淡。世邦魏理仕（简称CBRE)发表《2025年第三季香港商业房地产市场观点》，该行指部分租户因高空置率仍保持谨慎，料整体甲厦租金全年下挫7至9%，而港岛东将成为最严峻地区，今年全年租金下挫9至10%“跑输大市”。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示，香港商业地产市场在2025年第三季持续审慎复苏，受惠于若干主要经济指标的持续增长，以及办公室和零售租户需求的改善。随著租赁及自用买家需求增强，市场交易量亦有所上升。尽管高空置率及租户需求转变等挑战仍然存在，香港的商业地产格局正逐步适应新常态，业主、投资者及租户正重新调整策略，以把握新兴机遇。强劲的新股上市及活动项目预期将进一步支持本地经济于今年余下时间以至2026年的复苏步伐。

据该行资料，2025年第三季度写字楼租赁活动有所改善，整体租赁量较上季成长25%至130万平方呎，年初至今的租赁量达到320万平方呎，年减12%占 年全年的73%。全港净吸纳量达到69.18万平方呎，为2018年第三季以来的最高。所有主要地区的净吸纳量均为正值，为自2015年第二季以来的首次。

此外，中环的净吸纳量为13.8万平方呎，为2015年第二季度以来的最高水平，只有9幢商厦的租赁率下降。相比之下，港岛东的净吸纳量为2.55万平方呎，是所有主要地区中最低的。虽然港岛东及九龙东在2025年第三季度的净吸纳量均为正值，但年初至今的数据仍为负值。

空置率仍高企，整体租金按季下跌0.7%，年初至今的跌幅为3.4% 。除尖沙咀地区外，本季所有主要地区租金均出现下降。

整体甲厦空置率17.1%　九龙东最伤

截至2025年9月底，整体甲厦空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点。最高空置率为九龙东，高达23.7%；而湾仔及铜锣湾甲厦空置率也明显上升，同期为14.6%，按季大升2.9个百分点。

中环净吸纳量13.8万呎、十年来最高季度

世邦魏理仕香港租赁交易及顾问部执行董事兼主管冯慧诗表示，香港甲级写字楼市场在 2025年第三季持续复苏，所有主要地区的租赁动能均有所增强。值得注意的是，本季是自2015年第二季以来首次所有分区录得正吸纳量。

中环表现领先，录得13.8万平方呎的净吸纳量，创下十年来最高季度纪录，主要因租户把握具吸引力的租金水平进行写字楼升级或搬迁。虽然部分租户因高空置率仍保持谨慎，尤其在非核心区，但市场正逐步重新调整。