执笔之时，本人对大埔宏福苑五级火警引起多户痛失家园甚至愈百名亲人，表示极度哀痛，也对逝者表示沉痛哀悼及对伤者和受影响家庭致以深切慰问。今天的香港，是二十一世纪先进的大都市，竟然会发生如此悲惨的灾难，实在是匪夷所思。笔者心情非常悲痛，不禁要问，香港大厦管理出现良莠不齐，当局提倡高楼龄楼宇成立大厦立案法团，然而法团成员整体对楼宇管理的知识偏低，却异常积极地参与维修工程，因此屡传工程围标、偷工减料及贪污事件，虽然这是众所周知的事情，然而当局面对无数投诉，仍然充耳不闻，对法团长期缺乏监管，因此无法树立大厦管理及维修工程的廉洁形象。

要提升大厦管理质素，减少此等悲剧重演，大厦业主立案法团的主要成员必须由有学识或知名人士来担当，而政府民政事务处更应派出具有相关知识的职员参加法团每次的会议，不是来听听算数，而是要主导会议并给予重要意见，尤其是关于大厦维修工程方面的问题，避免法团开会时总是胡闹一场。

此外，市场上的一些商舖物业，大多数位于大厦基座部分几层，虽然长期支付最大份额的大厦管理费及维修费，但长期得不到公平对待，长期被当成外人，受到无理欺压；并且经常作出滋扰辱骂，籍词赶走租客等等，甚至走“法律罅”用多人举手通过方式，乱加商舖和车场的管理费，习惯性利用法团律师，动不动就动用大厦资金起诉商舖业主，这种情况像是失控，却已是常态。那么“烧银纸”告自己商舖业主为的是甚么？其实路人皆知，为的是排除异己，日后“方便做嘢”。相信绝大多数的商舖业主都有同感，只是所占份额虽最大，却还是属于整座大厦的“小份额”，因此面对霸凌，只能选择忍气吞声，敢怒不敢言。

以上言论揭露社会不公一面，是很多基座商舖业主的肺腑之言，如有政府部门人士看到，欢迎提出查询。那么如何让港人安居乐业，创造良好的居住环境？大厦的管理质素好与坏，以及如何打破各种电梯、冷气系统的寡头垄断均非常重要，这些都需要政府相关部门的参与，甚至需要作出严密的监管。这次历史性火灾的惨痛教训，正是在告诉大众，维修工程公司的严重疏失，跟大厦立案法团如何筛选工程公司，有没有涉及贪污贿赂，似乎甚有关连。观此严重事故的发生，未来将会进一步发酵，短期内二手楼巿场交投会放缓，人们担心楼宇维修及外墙工程影响，交投会转向一手新楼，买家宁愿购买新楼较为安全。当然，从中长线看，香港楼宇维修将进一步优化改良，香港仍然会是世界宜居城市，而楼宇价格也不会受灾难事故影响。

住宅升85% VS 甲厦升100%

回说本港经济和楼市，近日中原地产创办人施永青抛出楼价6年升85%的言论，引起坊间不少回响。施生是楼市专家，预测向来有一定程度的理据，他认为未来6年香港货币持续贬值、利息向下调整以及单位供应不足，足以让楼价一直上涨，从中原城市指数（CCL)在低位134.89点算起，可以上升至250点，升幅可达 85%。笔者认为这个预测并非不可能，250点看似很高，其实不高，相对于2021年高位191.34来讲，楼价只提升了3成左右，而且施永青形容的是在6年后。其实，从2021年年底算起的这几年，世界各大金融城市如：纽约、洛杉矶、杜拜、新加坡以及澳大利亚等城市，楼价平均升了3成以上，即是周边国际城市楼价的升幅已经远远高于本港，那么为什么6年之后，香港的楼价不能再上升3成呢？

施永青预期住宅楼价6年后可升85%，我认为极有可能。那我们也看看商业大厦（尤其是甲厦）6年后能够升多少？笔者大胆地预测，直至2031年，即从现今起计算6年后可从低位上升1倍。这个预测看似很夸张，其实不夸张，而且应该会比住宅更早实现，笔者认为商厦价格升1倍，无需在未来6年后，应该会在6年之内便可达到。港岛甲厦价格从高位下跌了50%至70%左右，触踫到U型的底部，如今频密的成交，正是在U型底部打底中，这个底要打多久不知道，但是笔者相信谷底反弹是迟早的事。做一个投资个案分析：中环甲厦美国银行中心高层单位近日由财金界名人袁天凡夫妇买入作投资，上述单位为美银中心35楼03室，面积约1517方呎，景观开扬，本月初以2730.6万元买进，呎价约1.8万元。我们来看看在未来6年之内，究竟是美银中心的价格升1倍，达到每呎3.6万元快，还是住宅楼价升85%，即中原城市领先指数升至250点快？也就是比较一下，是住宅价格升85%，还是甲厦价格升100%，哪一个能够早点实现？

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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