今年是我第19年发表每年的楼市十大忠告：

（1）年青人置业应排首位

置业问题是社会深层次矛盾，政府近年在增加居屋和白居二名额上其实也的确改善了不少年轻人的置业机会，但是年轻人置业率仍不足这点，始终容易成为被挑拨人心不满的重点，因此笔者仍建议政府重启包括资助首付的“置业资助贷款”计划！

（2）楼价进入回升轨

正如去年的忠告所预料住宅楼市沉底回升，2026年配合市场势头、香港金融中心地位稳守和经济持续回复中，预算楼价将可再稳步回升5至10%！

（3）国际局势仍波谲云诡

全球局势和市场也充斥不可预测的长官意志，现在仍不是一帆风顺的年代！投资态度应以“稳”为主，进可攻、退可守！

（4）工商铺寻底重新上路

工商铺市场应先跌后稳！在2025年工商舖成交增加了两成！写字楼亦“再中环化”，反映有关项目正在酝酿寻底然后再以新市场常态重新起步！2026年有望完结Call Loan潮，令有关项目出现更有生气的局面！

（5）租金继续上升

香港金融中心地位稳守前进，外来人口长远必然增加，租金持续向上是正常的结果！

（6）Ai高速颠覆世界

Ai令企业竞争力大增！但暂时“因Ai减少了就业职位”情况远高于“因AI而增加的就业机会”，所以我担心失业率会上升，今次是“无就业式经济复苏”！我更认为很多行业的市场竞争常态会由之前的“犯错较少者胜”因AI广泛介入流程将改变为“正确较多者胜”，冲击严厉！

（7）发债风险可影响深远！

十分同意政府有需要发债，但是必须如履薄冰，政府债务在过去6年里增加了约4千亿港元，有关问题需要关注，确定支持政府有足够的资金发展外亦要避免出现长期风险！

（8）政府理财结构需要重组

香港财政由2018/19财年的零赤字，几年间变为每年超出过千亿赤字！（发债不当收入计，纯以政府收入减开支计）香港要重整财务，但不能用一刀切硬减开支去处理，这是一个审计的课题，支出最大的部份分别是教育、社会福利和医疗等项目，结构问题不同，解决方案有别，要对症下药！

（9）重组市建概念刻不容缓

香港旧楼维修问题日益严重，市建局以类似发展商模式的运作已难以满足庞大的市区重建需求，香港有充裕的资金、良好的法治，更是世界第一的集资平台，市建局应作召集人角色汇聚以上条件作更有效率的运作！

（10）人心忽悠，不可小觑

近年世界充斥认知战！人心二元化！令到资讯世界真假难分，人心容易被煽动，将会不断影响人的投资回报时间表，所以投资必须有长线的方案才能避免短线失预算，你手头上必须要留有后手才能应变、以患为利！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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