近期政府卖地成绩不俗，成交价更优于市场预期，有测量师预计周五（1月2日）截标的佐敦谷彩兴路中小型住宅地皮，入标反应将会较佳，料每呎楼面地价可达约4,500元，地皮估值约16.7亿元。

美联测量师行董事林子彬表示，近期政府卖地成绩不俗，是次推出招标的佐敦谷住宅项目，除发展规模适中外，项目坐落发展成熟的九龙市区，发展潜力优厚。随著目前楼市气氛改善，发展商投地意欲上升，加上中小型住宅需求殷切，料是次入标反应不俗。若以每呎楼面地价约4,500元计算，地皮估值约16.7亿元。

需建社福机构设施、增加发展成本

林子彬称，该幅佐敦谷彩兴路地皮，位处市区，社区配套成熟，附近亦设有多间学校，而且位处半山，环境旺中带静，料景观开扬，属优质地皮。另外，值得留意，日后居民出入及前往邻近港铁站约10多分钟步程或需接驳交通，至于中标的发展商需兴建社福机构设施，将增加一定发展成本，并将在发展商的出价上反映出来。

是次项目发展规模适中，将适合用作兴建中小型单位，并以提供一房或两房户型为主，以及少量细三房户，满足目前上车用家及小家庭客需求。项目落成后，景观料以山景及开扬景为主。

华坊梁沛泓：地价最多16.3亿、每呎4400元

另外，华坊咨询评估资深董事梁沛泓预计，彩兴路地价介乎15.6亿至16.3亿元，每平方呎楼面地价约4,200至4,400元。虽然来季将有两幅更优质的官地推出，各发展商应不会留力，预料本地皮能吸引多家发展商参与投标。

今次佐敦谷地皮位于新清水湾道旁，彩云邨之对面。彩兴路一带有多所学校，包括Band 1的圣言中学，和刚建成的简约公屋。本项目最高可建楼面面积37.1万平方呎，其中住宅最高30.9万平方呎, 另需提供严重智障人士宿舍和活动中心。项目需于2031年9月或之前完成。项目落成后，大部分住宅单位可享开扬景观。

东九龙智慧绿色集体运输系统对区内交通帮助不大

项目地段距离港铁彩虹站需要上落步行10分钟以上。预计于2033年落成的东九龙智慧绿色集体运输系统中，疑建的彩云站离本地皮约650米。但新运输系统只连接至彩虹站, 往返商业区还是依靠巴士路线或更方便，所以这卖点的帮助性不大。

市场估值介乎11.1亿至18.6亿

周五截标的地皮为佐敦谷彩兴路的新九龙内地段第6674号住宅用地，该地皮市场估值料约11.1亿至18.6亿元，每呎楼面地价约3,000至5,000元。

该地皮地盘面积约为41,227平方呎，指定作非工业（不包括仓库、酒店及加油站）用途。最高楼面面积为371,057平方呎，数字不包括将由买方按照卖地条件所兴建的展能中心暨严重弱智人士宿舍、弱智人士辅助宿舍和停车处的政府地方的楼面面积。

早前发展局表示，该地皮原先为政府、机构及社区用地，料季内完成改划，中标发展商需要兴建社福设施，地皮料提供570伙。