笔者评估今年楼市有5-10%的稳健升势，不过在看好之余，总要明白现在不是一帆风顺的时代，尤其是外在及宏观因素，总会有人“搞搞震”，一年中总有面对挑战的时刻，在投资上预计楼价上升5-10%的策略是十分稳健的，进可攻退可守！

但看官亦要清楚，未来可能要面对众多灾难里面，其实包括了“升的灾难”，不健康的上升也可以是灾难，什么情形下是“升灾”？我认为以下三种局面出现，楼价就会出现不寻常的大幅度升灾！

第一，香港有太多定期存款了，单是这几年增加了的定期存款本来由相当于1997年所有M3（俗称总存款量）的一倍，膨胀至超过1997年全港资金量的两倍。如果这些资金稍为眷顾一下楼市，其实都已经可“升到阿妈都唔认得”！茶壶那么大，茶杯那么小，一倒就满泻了！

第二会出现升灾的局面就是突然间有人察觉到楼盘被内地人买光，原来租楼不是租一日赚一日，而是租客帮了业主供楼！若突然有人恐慌性入市，一个市场总有恐慌性不入市和恐慌性入市的时候，“恐慌性不入市”在过去几年已经出现了，而恐慌性入市理论上有机会出现的。虽然笔者不希望出现，亦不预测甚么候会来，但如果真的出现的时候，就要快一些入市，更稳阵的方案其实是买家承担到就现在入市。

笔者在最低潮时仍然坚持楼市基础健康，多谢大家支持之余，亦很感谢曾渊沧教授，因为有次我在会德丰饭局分享我对楼市的看法，曾教授在做总结时点名同意我所说的“这几年的楼价下跌，并不是泡沫爆破”，既然市场不是泡沫爆破，回复的时候会较快。

第三可能会出现升灾的局面，就是出现了高通胀。在过去两年，楼价下跌有两个很重要原因，就是中国成功在无限量化货币之下，不单没有出现高通胀，更维持在零通胀左右，同时美元上升，即是港元被上升，美债想贬值，手持美债的国家只要一齐贬值令美汇被迫上升！这些都是国际大局面的“长官意志”，所以我们单看楼市数据去评估楼市，自然评估不到局势变化，这几年都有政治之手在主导市场。未来我们可能很大机会会遇上美元下跌，即是要多些钱来买东西，港元当然跟随，而黄金及所有贵金属，包括稀土，即是很多电子产品都会涨价，不要说科技产品，楼宇本身含有大量金属材料。

这5%-10%的预期尚未计入上述三个因素，也不敢计算，笔者不想吓到大家，但给予意见：若买来自住而且承担到就入市吧！新一年“马上置业”吧！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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