虽然中东战争仍在持续，金融市场难免有些震荡，全球主要股市如美国杜𤧶斯指数、日经指数、韩国股市以及本港恒生指数均下跌5%-10%不等，但是坊间普遍认为对楼市影响不大。翻查过往两伊战争、波斯湾战争等历史，中东局势虽曾令本港股市短期波动，但长线楼价仍维持上升轨道，即使油价短时间上升推高通胀，对香港楼市实质影响仍属有限。以往农历新年是楼市的淡静时期，然而今年新楼成交依然炽热，买家并没有被战火吓倒，“西饼客”再次出现，新楼巿场可谓一枝独秀，首季交投量创近年新高，楼价继续呈现上升趋势。

市场有评论指今年香港楼价将上升20%，笔者认为是相当进取的预测，个人看法相对保守，估计今年只会有5%至8%左右升幅。大码物业市场受过往经济不景影响，沽货压力较大，加上港府忽然增加了豪宅印花税，这部分会有心理上的压力，因此笔者预测只会有3%-5%升幅；至于中小型物业市场，是属于相对稳定的用家市场，过去几年本土积压的刚性需求，以及人才政策和国内外资金的追捧，爆发出强大的购买力，这一情况今年仍会持续，因此预期中小型物业会有10%左右的升幅。以此推论，今年整体楼价将会上升5%-8%。

我们再来看看中东战争，伊朗比想像中更能“挨打”，虽然被轰炸伤亡惨重，美以略占优势，但伊朗仍然有反击之力，这对将来的停战谈判带来正面影响。估计战争不会打得太久，毕竟美国这种遥距的战争不能长期进行，国力消耗太大国民不会长久支持。那么如果战争一旦落幕，市场转为正常，全球和香港楼市的变化，关键会落在油价、利息、资金流向三个方面，结果会是波动收敛、理性复常。从全球层面看，战争结束后油价回落，供应恢复正常，通胀压力舒缓，央行不用因为油价而“被迫维持高息”，反而较有空间按经济基本面减息。

投资地产是寻宝游戏

过去几次中东局势紧张，香港楼价长线仍在上升轨，说明实质影响不大。当战争结束、避险情绪降温时，HIBOR 和全球利率回落，实际按揭息率下降，部分热钱可能会由美元资产、黄金市场退回到股票及房地产。这次战争不同之处，是祸及多个中东国家，甚至连作为国际金融中心的杜拜也被战火波及，加上美国似乎“吼住”中东的石油和财富，难免让国际投资者感到担忧，现实是残酷的，部署转移资产或分散投资是自然现象，聪明的资金必将投向安全的地方。而香港背靠祖国，不让美国直接干预，中国香港将变成东方的“资金池”。

综合复杂的国际形势和本港多项因素，投资香港房地产似乎是不二之选，最起码能做到保资产、抗通胀作用。那么投资者应该怎样部署？笔者常说香港地产是“寻宝游戏”，楼价升或跌并非都一样，因为要懂得寻宝。就如过去几年，你投资了全新的港岛或九龙豪宅，尤其是过亿元以上的物业，今天可能要亏损，因为呎价高达5万至10万元，急需资金时在二手市场转让，肯定会输钱离场；不过如果选择了一些在市区比较有规模的中小型新盘，呎价在2万元以内的，今天说不定楼价已经有二、三成升幅。又如最优质的工商舖市场，核心地段物业以往是一盘难求，现在有机会选购非常难得。已经到了最后呼唤的时刻，几乎可以肯定，今天勇于投资银主盘的买家，今后都会是赢家！

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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