世邦魏理仕今（13日）发表《2026年第一季度香港房地产市场回顾》，指出尽管宏观经济及地缘政治不确定性仍然存在，但可能为香港的房地产市场带来利好作用。该行看好核心区街舖市场，全年租金料升5至7%。惟由于非核心区写字楼仍受压，预料今年全年写字楼租金跌1至3%。

战事带来经济隐忧　资金流入反利香港市场

世邦魏理仕香港研究部执行董事兼主管陈锦平表示，当前能源危机影响通胀等走势，多项经济隐忧已逐渐浮现。战事对油价的影响不容忽视，油价上升将为一连串经济活动带来压力。特别香港在经济及股市层面上，易受外部市场影响。因此须观察战事会否延续至今年第三季，以及其对股市及IPO的影响。

不过，香港的能源主要由内地供应，受国际油价波动的影响相对较小。再加上，地缘战事可能令更多资金来港部署做财富管理，将对本港写字楼市场有正面作用。而资金持续流入对香港银行同业拆息 （HIBOR）亦有利好作用，若HIBOR持续维持低位，借贷成本降低，将对住宅、商业及投资等市场构成支持。

核心街舖全年租金料升5至7%　写字楼租金跌1%至3%

展望2026年，陈锦平预测，写字楼市场今年全年写字楼将录得约470万平方呎的新租务成交，同比上升10%。但由于中环写字楼租金升幅料转慢，及非核心区租金持续受压，整体写字楼租金及成交价全年料跌1至3%。

零售市场方面，核心区街舖于今年有机会增加续租及搬迁等成交，整体看好该板块，预计全年租务成交面积将达140万平方呎，同比增长25%。核心区街舖租金预计全年上升5至7%。商用物业投资大额成交则预计同比升10%至500亿元。

整体空置率降至16.8%　中环甲级写字楼租金表现强劲

甲级写字楼方面，本季写字楼净吸纳量录得37.54万平方呎，连续第四季保持正数；过去四季累计净吸纳量达270万平方呎。当中，中环录得16.29万平方呎，为连续第五季录得正净吸纳。

至于空置率表现，由于本季未有新供应，加上正净吸纳，整体空置率按季下降0.4个百分点至16.8%，为自2015年第二季以来最大跌幅。整体租金则按季上升1.6%，为自2018年第三季以来最强劲升幅，主要由中环及大尖沙咀带动。中环甲级A1写字楼租金按季急升12.1%，创2010年第三季以来最快增速。

世邦魏理仕香港顾问服务首席营运官冯慧诗表示，2026年第一季租赁动能虽受季节性因素影响而放缓，但部分分区仍录得对高质素写字楼的租户需求持续增强。银行及金融服务机构表现尤为活跃。净吸纳连续第四季保持正数，反映市场对优质写字楼的需求依然强劲。

中环甲级写字楼因空置率处于低单位数水平，租金录得自2010年第三季以来最显著的季度升幅。展望未来两季，随着本地财富管理及保险行业持续扩张，租赁成交量有望较第一季进一步回升。

访港旅客带动零售　核心区租金按季升0.9％

零售市场方面，1至2月合计访港旅客人次同比上升18.4%，较2025年第四季的12.7%进一步加快。1月份零售销售同比增长5.5%，延续2025年第四季6.6%的升幅，亦明显高于2025年第三季的0.3%。核心零售区高街铺空置率按季微升1.0个百分点至6.8%，为自2024年第一季以来第二低水平。低空置率推动租金按季上升0.9%，并已连续第十五季录得增长。

世邦魏理仕香港商舖租赁部执行董事兼主管温运强表示，许多零售品牌，特别是国际奢侈品牌，正将业务集中于核心地段，选择整合门店网络，减少店舖数目，同时租用面积更大的店舖。此趋势推动了主要零售区一线街道空置率维持于低水平。配合北上消费趋势，香港消费者对内地品牌的接受度亦持续提升。除过去数年扩张迅速的中资餐饮及电动车品牌外，有更多中国时尚、美妆及金融证券品牌正探索在香港不同地区的零售发展机会。

投资额同比大增105%　写字楼及酒店改建受追捧

而资本市场方面，投资成交额按季回落43%，但2026年第一季投资金额仍同比大增105%至123亿元，主要由教育机构及自用买家需求所带动。本季成交宗数同比上升26%至29宗。当中写字楼仍为最活跃投资板块，占整体投资金额53%。另外，本季酒店投资明显升温，机构投资者积极物色可作学生宿舍改建的项目。

世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷表示，市场已出现专业投资者逐步回归的迹象，若相关趋势持续，未来投资成交量有望进一步上升。除本地自用买家及长线投资者对大幅折让资产的机会型需求外，包括部分房地产基金在内的专业投资者，亦持续关注教育板块的增长机会。市场对可转作学生宿舍的酒店及住宅项目、以及其他可合法用作教育用途的商业设施之兴趣目益增加，预料此趋势将于年内持续。

亿元印花税对豪宅市场影响有限　料升最多5%

最后豪宅市场方面，2026年第一季，成交金额超过一亿元的豪宅成交价格及成交量均录得升幅，宗数同比急升115%。内地买家于2025年创下住宅成交宗数及金额的新高，内地个人共完成13,906宗一手及二手住宅交易，总值1,379亿元，宗数及金额同比分别上升14%及4%。豪宅价格今年料录得0至5%的升幅。

至于《财政预算案》公布上调逾一亿港元住宅的印花税，该行预料对豪宅市场影响有限，惟短期内成交量或出现轻微回落，尤其是一手市场。

世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事郭伟恩表示，今年第一季豪宅市场的价格及成交量皆表现强劲。虽然最新的印花税调整或会令一手市场活动短暂放缓，但在本地及内地买家需求持续稳健的支持下，预期对高端住宅市场的影响将相当有限。另外，他亦观察到更多中东资金考虑来港投资豪宅。

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