上星期标题是“风起时猪也会飞！”其实同样“风止时也虎落平阳！”楼价跌时同样很多人出来剖析你投资的“死因”，虽然你其实安然无恙，但都当你“已经死咗”！（一笑）没有人有兴趣去看你如何部署克服了考验，因为网上世界陈述悲情特别多点击率！但是，事后孔明其实是填充题，无论楼市升或者跌，大局已定之后，其实任何人都可以说任何理由去解释！所以读者满足了好奇心甚至幸灾乐祸的心态之后，不应该当这些填充答案是真的，否则影响之后对市场的掌握！

笔者在过去已经不断撰文提醒，今次住宅在楼市辣招实施了11年之后的几乎零短炒下价格下跌，而且还在下跌期间，其实香港的银行体系是不断破纪录地滚存越来越多资金，今次下跌其实并不寻常！

最后楼市的结果告诉了我们真相，楼价由去年3月的谷底到现在其实已不断回升了至少15%（中原指数15%，祥益指数逾20%)，虽然在这上升的期间，大部分的时间人们仍觉得楼市是不断下跌，亦是这个跌市不寻常的另一面。到了最近，不少唱淡的KOL都纷纷转軚唱好！转唱好的原因往往又是事后的填充题！本文出这个标题，其实并不是想取笑过去唱淡的各方好友。事实上，有不少看淡的人都有其实在的观点，是值得尊重的，但现在的而且确我们应该提醒读者要重新审视市场。

长期以来，很多人将楼价升跌都放在对立面，纵使笔者对楼价升跌均作出忠实的报导也好，都会被人标签为大好友，其实我只是在楼价跌的时候提出市场上仍有动力的理据而已，我对有关二元化的看法认为是一个思想误区。事实上，在投资上，只要有能力掌握，楼价升跌都是机会，我们不应该亦不需要追求楼价不断向上或不断向下！反而一个容易升跌的市场才是对公众最有利，楼价长期上升会令民间怨气大，事实上社会财富亦分配得不好。楼价的确是应该长远随通胀率上升，但在长远上升的过程中，有不断的小升小跌才是财富分配最均匀的市场结构，如何能有一个这样健康的市场？

笔者想说香港的市场结构本来就相当健康，只是香港一些官员、议员甚至市民弄错了两个重点。第一，“想要楼价跌，必须要放盘量多”！要放盘多，就要制度上能加大流通量，即是转流量！香港过去的“楼市辣招”是做得十分成功的逆周期措施，其可针对到美国无限量化货币对香港的摧残，但对香港楼市来说，其实是限制了转流量！以屯门二手住宅放盘量为例，事实上在2010年至2018年大减七成！

第二个误区是，很多人将注意力只放在一手市场增加供应，其实二手市场才是最大的供应来源。过去很长时间，官民都不知道二手转流的重要，包括业主换楼都是增加市场供应的方法。笔者听过很多官员误以为业主换楼只是一买一卖互相抵销了，这明显反映到很多人是严重不明白市场。转流率增加其实是活化整个置业阶梯，是起码数个板块的供应增加，而一手供应就是将民间财富倾斜向发展商分配，这是结构性错误地制造了深层次矛盾，笔者是否想提倡以后不理楼市？不是，我只是建议有利大众的管控法则而已，例如笔者是同意短炒需要限制，但订立任何规例之前，我们都要确定能够看到转流率得到改善，如果转流率畅顺，市场上会很多放盘，价格自然容易调节。如果市场一直都容易调节的话，楼价下跌的时候都是健康及巩固长远的投资，这样我们的路才能走得更远及共赢！不要将时间花在二元化斗争上，事实上，楼价有升就有跌，下次下跌的时候，我们是否又再将悲情无限放大？然后再等待下次回升时候的后悔？

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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