日前遇上发展商售楼部的老友，他分享：“最近售出的楼花，其中8至9成买家都是说普通话的！”笔者听到之后感到意外，数字比我想像中更高！当然，这只是老友所见，未必是全面，但有足够的参考性！说普通话的买家就算只是一半，其实在香港来说已经是一个重要的结构性改变！我觉得港人的危机感比过去慢热了一点！

人生本来就是充满风险，之前笔者经常撰文说：基于机会成本“买有风险，不买也有风险！”你决定买楼，自然要承担“买楼的风险”！楼价下跌，买家就要承担资产值下跌的风险，也包括楼价下跌有时租金也跟着下跌，你仍然要供楼！甚至有可能再遇上加息期，供楼金额还要提高！以上的风险无论分开出现、或者一起出现，在年轻的时候我全都遇过，不要低估买楼的风险，置业前你准备好承担风险未？

但不买楼是否没有风险，当然不是！若你需要而没有去买楼，楼价升了就是你的损失！若是有需要买楼又要交租的，楼价上升租金又上升，长远的损失可能超出你所想像！当中风险未必比买楼后楼价下跌少！甚至还高得多！你有需要而决定不买楼前，又有否准备承担这个风险？

机会成本（Opportunity Cost）告诉了我们一个真理，人生是充满困难的选择题！任何决定都要付出代价！所以有人宁愿相信楼市旺势永远不会重回人间！那么这条困难选择题就解决了！楼市从此不振，永不翻身，就不用买楼！既没有买的风险！也没有不买的风险！但根据机会成本的法则，这个想法是等于落重注去买楼市空头，不单只承担了“不买的风险”，正因这种态度几乎必然地错过了楼价谷底的入市时机！

事实上，楼市有跌的时候就有升的时候！人类居住的需求不可能虚拟化！建筑成本更不可能没有通胀！所以不是绝对地，但很大机会楼市旺市仍然会再出现！

其实最高风险的是“别人给你的看法！”因为“别人的处境与需要根本和你不同！”包括笔者的说法，其实都不要尽信！你要将别人的看法消化后为自己的情况再量度一次，甚至应该修改后成为个人的看法，才相对安全！起码对自己公平一点！

你可以质疑笔者“经纪佬想获得成交”，所以说假话，但我用经纪身份撰文其实已经自我标签和披露可能出现的利益冲突！隐藏的利益和感受才令人防不胜防！“别人的情怀与价值观念也根本和你不同！”网上的看法最不可靠其实就是论者的背景，其实读者是一无所知！无从稽考一个论者根据什么经历去说一个观点，才是真假难分的世道常态啊！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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