笔者认为香港住宅楼市已进入“升浪下半场”，我作这个定性不是为了想预测楼市，是希望消费者了解市场的变化本质。

我认为住宅这一波升浪应过了一半，当然，升浪完了可以有第二波升浪，亦可以是一波跌浪，亦可以是打平的巩固，下一个浪是怎样？在文章最后才交代！先谈当下住宅楼市市场！

这一浪的楼价其实由去年6月开始上升，虽然慢慢升，但是整个趋势由当时开始，直到农历新年前出现小阳春！甚至农历新年后成交更增加成为“双阳春”，发展到这阶段，整个升浪趋势已经是铁证如山！各位应相信数据，并评估这个升浪还可以走多远和怎样走！

既然去年到现在是这一浪的楼价升浪的上半场，究竟笔者用什么作分野呢？我认为，上半场应是价量齐升的，下半场的成交量会因为价格高了而减少，来到现在，我认为成交量开始应该差不多到顶了，价升的日子未来仍会持续3至6个月，这视乎价格上升的速度，升得愈快时间愈短。

那现在买不买得过呢？当然买得过，不是因为我卖花赞花香，现在的楼价仍比最高峰时便宜了约20%，所谓最高峰的楼价其实是发生在严谨的“楼市辣招”措施之下的，是无法炒楼的低泡沫市场的。

升浪去到中段，投资打法如何？我在这里给一些意见，看官可以作参考，但记住每个人的机遇结构和面对的处境都不同，我的意见不应该当是投资贴士！

因为宏观经济改善了，你说地缘关系紧张，但紧张经济数据也是好了，是数据滞后还是东升西降?笔者之前已经分析过了不作多谈，我觉得现在是阶段性，这浪升浪的下半场开始成交量不多，但价格仍然上升中。以我几十年的经验，其实下半场会在成交减少之下有机会升得更快，因为悲观情绪少了，这个让市场告诉我们。看回我们的主区屯门、天水围及行家的全港性十大屋苑，成交量都是减少的，成交量减少的原因都是业主要求高，客人都提高了价格，不过追不上业主的价格，正常看好后业主自然企硬。

当升浪去到中间的时候，因为市场是不同盘自由流动，有些板块行得快，有些板块升得慢，所以行得慢又是你心头好的话，就恭喜你了！如果行得快又是你心头好的，那就无办法了，当“群雄所见略同”就要付出代价了。

在这种回升市场最重要是做好比较，因为行得快和行得慢的板块会相差甚远！有些居屋成交呎价是未补地价高过私楼，而有些私楼呎价仍是8千多元一呎，甚至有些更加抵的，当然平有其原因，平货可以是“箩底橙”，平价必须要配合质素和性价比！有质素而又刚好跑得慢的，才是入货时间！如果你不懂分质素就买转流率高和有交通配套的！

最后说后市，现在的局面是东升西降，我们始终是“东升”！而在赤马红羊中，我们亦不是战乱国，甚至资金会走向香港！只要我们保持乱世的危机感，盯着数据的变化！如果资金真的留在香港，数据会睇到！股市会睇到！GDP会睇到！数据当然不要盲目睇差或者睇好！如果数据好，年尾会有下一波升浪！升多久就要看未来用了多少积聚的购买力！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

免责声明︰以上内容仅代表作者的个人立场和观点，不代表香港01的任何立场，香港01亦无法核实上述内容的真实性、准确性和原创性。

另外，以上纯属个人研究分享，并不代表任何第三方机构立场，亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出投资决定。

01验楼 ︰“买楼唔同买棵菜”。若没有人从旁指导，业主们手执验楼表，或因毫无经验而感到迷茫、无从入手，甚至忽略单位的重要缺陷。若希望《香港01》为你验楼，可简单写下自己的“上车”故事，并将个人联络方式电邮至：property@hk01.com我们会尽快与你联络。