下午，荃湾川龙街与新村街正值热闹高峰，街坊们手提著一袋袋青菜、生鱼，匆匆穿梭于这条狭窄的街道。向前望去，可望见一座刚完成翻新并重开不久的商场，静静地矗立于街角。这座名为“联荟”（Laneway）的商场，占地逾16万平方呎，前身为“协和广场”。自2017年发展商以全面翻新为由拉下大闸后，经历整整八年的沉寂，被街坊彻底打上“死场”标签。直至2026年1月，那扇商场玻璃大门终于再次打开 。

联荟位于荃湾川龙街，正处于该区核心街市地段，毗邻杨屋道街市，附近聚集多个菜档、生果摊及肉档。但令人讶异的是，商场外围的地舖档口人头涌涌，生意兴隆，但联荟商场内却人流稀疏。门外与门内，仿佛两个截然不同的世界，像被撕裂开的平行时空.....

六层仅开三层　内地过江龙进驻近半

为何联荟身处闹市，街坊却过门而不入？《香港01》记者入内直击，发现联荟合共六层，目前仅开放了地库、地面G层及三楼，其余楼层尚在招租甚至施工中。开放的楼层中，最引人注目的莫过于这里的租户组合，有别于传统香港商场有不少本地大型连锁集团进驻。

在联荟目前开业的约十间商舖中，竟有近半数是内地品牌或与内地有所关联。从地库的内地连锁网吧巨头“网鱼电竞”、地面层主打平价折扣的连锁超市“HotMaxx好特卖”、专售汕尾特产的“本港渔村”，到售卖内地商品的“Ai Family爱家”超市，甚至乎，商场内更特意设置内地网购平台“拼多多”的自提柜。为什么该商场如此多内地品牌？

过江龙南下　为何偏偏选中该地？

针对此现象，盛汇商舖基金创办人李根兴拆解了背后的选址逻辑。他指出，内地品牌南下扩张，除了首选铜锣湾、旺角、中环及尖沙咀四大核心商业区外，亦会积极寻找具消费潜力的民生区，而荃湾正是他们的“心头好”。他解释，“荃湾的人口数量、消费力及人口增长都不错，更重要的是，地理位置上不算‘太北’。”相较于上水、粉岭及天水围等受“北上消费”热潮冲击最严重的地区，荃湾保留了相当稳定的本地消费群。

买完面包就走的商场　还能留住谁

但尽管有著这些内地民生的品牌进驻，商场内部的客流却似乎陷入一种难以流动的断层。HotMaxx主要以“内地价”零食及生活杂货作招徕，该店的确陆续吸引十多个精打细算的街坊入内“寻宝”，但热闹仅限于这方寸之地，该层其余店铺依然冷冷清清。

地库占据近半层庞大空间的“网鱼电竞”下午时分店内有著不少人进出，当中有不少年轻客专程前来，但这股在地库凝聚的人气，却无法辐射到楼上的零售店舖。至于三楼的24小时健身中心“Snap Fitness”，记者目击内里仅有数人锻炼，健身室旁边设有匹克球场，并现正获租用。另外，商场三楼原设有逾1.1万平方呎的空中花园及缓跑径，但至今仍未对外开放。

实则，商场内生意最畅旺、真正能留住街坊脚步及银包的，反而是守在商场大门口、面向街外的社企面包店“银杏馆烘焙”。但多数街坊都是买完𩠌，顺手买个新鲜出炉的面包便转身离去，又或者仅仅是将这当作是一条通往别处的避暑通道入口。

当商场只是街市的复制品

对于商场现有的租户组合，李根兴认为缺乏足够的吸引力。他分析指，“睇返商场内现有的租户，无论是食品店、内地连锁超市，还是卖衫裤鞋袜的商舖，这些租户其实未必吸引到（商场）外面新村街或川龙街的街坊客，未必能使他们真正引流进商场内光顾。”

“点解吸引唔到？因为这些商品在街外随处可见。”李根兴直言，外面的街市与地舖早已能满足居民的日常所需，街坊无需“专登”走进商场消费。

经过、穿过、凉过　依然“无意欲去行”

有周边经过的街坊表示，即使得知该商场开业至今一至两个月，但自己每天行经此处都只是匆匆而过。更直言自己唯一的目的就是“买𩠌”，至今从未特意踏进商场一步，“因为觉得入面好似应该冇𩠌买啰。”对她而言，再新颖的冷气商场，也比不上街市的菜档肉档来得实际。

而另一位步履匆匆的街坊亦深有同感，甚至坦言对新商场“完全无意欲去行”。她形容，商场对她唯一的价值只是“一条有冷气的捷径”、“我只不过系穿过商场去买𩠌㗎啫。”虽然她有留意到商场内进驻服饰店和面包店，但外面的街市与地舖早已饱和，足以完全满足其日常需求，因此“真系冇意欲去帮衬”。

即使是一位刚从联荟商场走出来的街坊亦两手空空、一无所获。她表示，自己是专程来买𩠌，只是顺道进去“行下”。当被问到有否在里面消费时，她笑言，“冇呀，暂时未有收获。”指商场店舖卖的东西不适合自己。

门外熙来攘往　一分钟仅三人踏足

为了具体量化商场的“吸客力”，李根兴在商场入口处即场进行了一分钟的人流统计。结果发现，尽管门外熙来攘往，但一分钟内仅有寥寥两至三人步入商场。

“先两三个人进去，人流当然少！一般商场（每分钟）大概有30人进内，绝不会只有两三个。”李根兴一语道破。他指出，吸引消费者走进商场的首要条件，必然是里面要有足够的商户与商业氛围。“但这个商场自2026年初重开招租，到现在5月，大部分店舖依然是空置的。”在缺乏商户支撑下，自然难以产生吸引力。

一半营业一半毛坯　街坊犹如误闯施工地盘

商场业主“亚证地产”最新一份年报披露，联荟商场首阶段开放其中三层楼面，其出租率占该三层的可出租面积逾六成。将目光望向那些尚未开放的区域时，视觉对比甚为明显。

身处未开放楼层，周边环境呈现原始的“清水”状态，石屎地台布满灰尘，数根水泥圆柱伫立，墙身可见工人用喷漆留下的工程符号。失去了假天花的遮蔽，商场的“筋骨”坦露出来，银色冷气风槽、金属消防喉管以及各类电线盘踞。这种石屎毛坯，与楼下正播著流行音乐的营业店舖形成突兀的落差。不仅让初来乍到的街坊仿佛误闯施工地盘，更让商场无论在商业生态还是物理空间上，都呈现出一种割裂感。

与其继续死寂　不如顶著半成品上阵

联荟为何还要顶著“半成品”的姿态仓促上阵？实则背后全是满满的无奈与“血泪”。联荟的前身“协和广场”在约20年前也曾风光过，曾有日本城、惠康及舒适堡等商户进驻，是当区街坊的生活据点 。

该商场在2017年以“全面翻新”为由拉下大闸，但随著前发展商“太平协和”陷入财困，商场于2022年沦为银主盘。直到2023年，才由“债主”李明治家族旗下公司亚证地产以约10亿元这个近乎“执平货”的价格自行买回，而当时该物业市值为12.4亿元。

历经八年的折腾与动荡，一度被街坊称为死场的“协和广场”，终摇身一变改名为“联荟”并重开。新业主背负著沉重的回本压力。装修未完？照开。未有租满？照开。引入内地品牌充撑场面？照开 。对业主来说，死场要翻生，第一步不是追求完美，而是要确保它不再继续沉寂。

“猪头骨”搭“肥猪肉”　中小发展商的先天劣势

李根兴为业主算了一笔帐，“发展商几年前用约10亿元买入物业，在目前的市况下，一个商业物业起码要有四至五厘的回报率才算合理。以10亿元计算，即每年需收取四、五千万租金，折合每月租金收入要达到约400万。”

要在短时间内达致这个目标绝非易事。李根兴解释，大型发展商手握庞大的租客网络，有时能以“猪头骨”（较差舖位）配搭“肥猪肉”（优质舖位）的条件，要求连锁品牌一并承租新商场。但中小型发展商缺乏这种优势与议价能力。“既然如此，总之商场先开门做生意，好过你一直丢空整个商场去等租客，因为你根本不知道要等多久。”李根兴直指，若商场迟迟不开门，在零收入的同时却要不断支付庞大的利息开支，业主只会得不偿失。

李根兴：给联荟一点时间

至于何时才能达到四至五厘的理想回报？“以（联荟）现在这个状态当然做不到。”但李根兴认为，外界或许应给予这个“大病初愈”的商场多一点耐性。“很多商场的招租期动辄两三年，（联荟）现在才刚起步，不妨给它多一点时间。”

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