围封八年，一朝重开。荃湾“联荟”商场的玻璃门再次打开，周边街市客熙来攘往，街坊路过偶尔擡头望一眼，却没有太多人走进去。有人说，死场要翻生，最需要的就是时间，要等街坊慢慢习惯它的存在，等租户慢慢填满空置的舖位，等人流慢慢从周边渗透过来。然而，单凭时间，是否就能解开联荟的人流密码？

当《香港01》记者实地观察，对比周边商场后发现，时间或许能让街坊“习惯”联荟的存在，却无法改变他们“走进去”的路径。真正困住联荟的，是荃湾区内一张看不见、却无所不在的“网”，深植于荃湾这区独特的、全港最庞大而又复杂的行人天桥系统。

当“离地”成为习惯　地面商场便成盲区

该天桥系统以港铁荃湾站和荃湾西站为双核心，连接超过二十个大型屋苑和商场。天桥将荃湾的核心消费区域，整合成一条室内商业走廊，行人全程身处有盖天桥之内，不必落地面、不必等过马路、亦不必日晒雨淋。区内居民早已习惯这种全程“离地”生活，对于他们而言，荃湾的商场仅为有天桥连接着的。偏偏，联荟就卡在这个天桥网络的“地面盲区”。

十分钟路程　从有盖天桥走到湿滑街市

记者实测，从地铁荃湾西站D出口出发步行至联荟全程十分钟，这十分钟的步行路线，恰恰是问题所在。离开荃湾西站后，开始时沿著海之恋、如心广场方面穿梭，再穿过荃新天地，全程皆有冷气覆盖、路面平坦。

然而，一旦踏入联荟的范畴，你就必须脱离舒适的天桥，穿过杨屋道街市落地面，再沿着街市段的旧区街巷步行，沿途人多路窄，并且无瓦遮头、没有明确的指示牌，路面甚至带著些许湿滑，行人体验与天桥商场圈的舒适便捷形成强烈对比。

天桥客不愿落地　街市客无意闲逛

这种“天桥弃子”的地理位置，切断了联荟吸纳荃湾西站、海之恋等中产屋苑自然流动客源的机会，会落地面并出现在联荟周边的，几乎全是双手提满海鲜蔬菜、满脑子盘算著今晚菜单的“街市客”。而街市的购物逻辑是“即买即走”，商场的逻辑则是“闲逛消费”。

对这群买𩠌街坊而言，地面的街市地舖早已能满足日常所需，他们也缺乏进入联荟“闲逛”的心理预期与体力。因此，联荟正正夹在两个世界之间，它既进不去天桥圈的空中动线、无法吸纳那批习惯“离地”消费的区内居民，又无法将地面的街市人流转化为有效客源。

被成熟商场包围的联荟　靠什么突围？

再加上，联荟所处的荃湾一带，本身已是一个商场高度饱和的区域。荃湾区有多个具规模的商场环伺四周。联荟夹在这些成熟商场之间，本身已缺乏独特的吸引力。加上作为一个脱离天桥系统的“孤岛”，要与这些成熟商场抢夺消费力，无疑是以卵击石。

在高度饱和的荃湾商场生态中，与联荟仅一街之隔的“荃新天地”，无疑是其最直接的对照组。两者地理位置极近，境遇却如同两个世界。荃新天地不但坐拥天桥网络的庞大自然人流，其商场定位、硬件设施与配套亦相当成熟。

李根兴：硬件不如人，关键只能在于“平租”

更具威胁性的是，内地品牌南下扩张的红利，并非联荟独享，荃新天地同样是他们的抢手目标。譬如记者发现，除内地连锁品牌“霸王茶姬”及“遇见小面”外，荃新天地新近亦有内地连锁咖啡巨头“瑞幸咖啡”进驻。当条件成熟的商场也在积极吸纳这批内地过江龙时，正在努力填补空置率的联荟，无疑面临著被争抢潜在租户的残酷竞争。所以这座刚脱离“死场”标签的半成品商场，究竟该如何在夹缝中求生？

盛汇商舖基金创办人李根兴直言，联荟在硬件与人流上处于劣势，现阶段只能以“平租”策略突围。譬如呎租低至20、30元，甚至免除底租，仅抽取一至两成营业额作分成，借此降低入场门槛吸引商户进驻，先求填满空置舖位以带动基本人流。

平租非万能　卖散业权有机会沦死场

但“平”是否能治百病？香港不乏翻新后再度沉寂的民生商场。李根兴指出，联荟万一“卖散”，就会有机会变成“死场”，因此关键在于业主能否坚持“单一业权”营运。

他以同区的地皇广场及荃立方为例，指出业权分散会导致小业主各自为政，缺乏统一宣传，市道欠佳时亦难以协调减租，从而沦为死场。但只要有大业主去统一管理及招租，商场复苏便只是时间问题。

给街坊一个“走入去”的理由

联荟的重生之路才刚开始。在“天桥之城”的夹缝中，它代表了民生商场的生存实验。中港品牌的结合虽然提供到新鲜感，但在强大的消费惯性与地理劣势面前，这座“曾经的死场”能否真正起死回生，关键不在于它封闭重开后表面有多光鲜，而在于它能否给街坊一个“走入去”的理由。

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