香港物业市场料继续回暖。世邦魏理仕（简称CBRE）今（7日）发表《2026年上半年度香港房地产市场回顾》指出，受惠于本地生产总值（GDP）增长、旅客人数及零售销售上升、IPO活动回暖，以及投资情绪改善等利好因素支持，香港商业房地产市场于2026年第二季持续向好。该行预测，中环核心区写字楼全年租金升幅可达15%，惟非核心区租金仍然持续下跌。至于零售街舖则受惠低空置率，租金料全年上升约3%至5%。而全年豪宅楼价升约5%至10%。

世邦魏理仕香港研究部执行董事兼主管陈锦平对香港的经济趋势抱正面看法。他指出，内地资金流出受中央政府监管，需透过核准渠道，但实际上资金正透过银行卡及托管帐户（Custodian Account）流入香港，官方数据未必完全反映这些资金。而这些资金对香港投资市场及经济构成正面支持。

中央政府资金进出政策取态至关重要

他相信，商业房地产市场会受惠，从而“下半年会比上半年好”，但同时需关注两项重要因素。首先是息口方面，他分析指美国通胀数字高企，理论上需要加息，惟认为在中期选举前息口将不会有所改变，最快或要等到今年年底甚至明年年初才会出现息口上调。他认为，若息口最终回升，商业房地产的回报率将可能出现负回报，从而对市场构成压力。

第二个关键因素在于股市表现。他指美股目前处于高位，有可能出现技术性回调，香港股市相信亦会受到影响，市场投资气氛或会出现逆转。陈锦平认为，中央政府对资金进出国内市场的政策取态至关重要，他关注，未来半年中央会否扩大“深港通”、“沪港通”等互联互通机制，这将对资金流向及市场情绪产生重要影响。

香港首份“5年规划”料带来催化作用

陈锦平指出，展望下半年香港经济趋势仍然看好，全年经济增长预期维持在3.5%水平。即将到来的施政报告及香港首份“5年规划”即将出台，相信会为市场带来催化作用。

租金方面，陈锦平料中环核心区写字楼全年升幅可达15%，优质 A1 级写字楼全年升幅可达25%，非核心区租金仍然持续下跌。至于零售街舖租金则料全年升幅约3%至5%。

甲厦租务量价齐升　中环走势强、非核心区续弱

甲级写字楼市场方面，该行指出，第二季写字楼租赁续增，按季升23%至110万平方呎，上半年累计210万平方呎，达去年全年48%。甲级写字楼全港空置率降至16.2%，连续两季回落。整体租金第二季按季升2%，年初至今升3.5%，扭转去年下半年跌势。中环甲一级写字楼租金年初至今大升18.5%，重返2022年第二季水平；非核心区租金则仍录按季跌幅。

世邦魏理仕香港顾问服务首席营运官冯慧诗表示，金融服务、保险及专业服务业租户重新重视办公环境质素及地段，支持中环租务及租金强劲反弹。西九龙受惠高铁网络及大湾区门户角色，吸引力持续提升。核心区与非核心区租金及空置率走势料续分化，优质核心地段业主较占优。

零售租赁复苏加快　核心区空置低租金续升

商舖市场方面，零售销售延续第一季的增长趋势，4月及5月分别同比升8.6%及7.9%，连续13个月录得升幅，受惠访港旅客同比增加9.1%。核心零售区租赁加快，第二季租赁成交面积按季大增55%至337,100平方呎，上半年累计成交量已达去年全年48%。

另外，核心区一线街商舖空置率降至6.5%，为2019年第四季以来第二低，带动租金按季升1%，连续16季录得增长，年初至今累升1.8%。核心区街舖于今年有机会增加续租及搬迁等成交，该行整体看好该板块，预计全年租务成交面积将达140万平方呎，同比增长25%。核心区街舖租金预计全年上升5至7%。商用物业投资大额成交则预计同比升10%至500亿元。

世邦魏理仕香港商舖租赁部执行董事兼主管温运强表示，零售租赁市场第二季复苏加快，主要受惠访港旅客续增及消费信心改善。市场需求趋向多元化，餐饮、生活品味品牌及内地零售商均积极在核心区扩充，部分则因应消费模式转变调整店舖网络。目前市场正进行健康再平衡，业主与租户齐齐调整策略配合新需求。随核心区空置率持续回落，优质街舖租金料维持温和增长。

商业房地产成交续增　改建宿舍及收购重建主导

至于商业地产投资市场方面，该行指出机构投资者持续物色商业物业及单一业权住宅物业，以改建为学生宿舍。随著住宅市场表现改善，发展商于本季度积极收购重建地盘，以补充土地储备。

世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷表示，上半年投资市场动力续增，即使本地利率微升，成交额仍显著同比增长。用家需求为主要动力，教育相关及长线投资者对适合改建学生宿舍或企业总部的资产需求强劲。融资成本高企下，资产价值续受压，惟财困资产出售带来折让入市机会，吸引策略性投资者及用家吸纳优质资产。

豪宅价升量跌　供应稀缺支撑全年升势

豪宅市场方面，世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事郭伟恩表示，今年上半年豪宅市场“价升量跌”。豪宅楼价第二季续升约2%，年初至今累升3.9%，已连续12个月录得升幅，较2025年3月低位反弹约10%。成交有所放缓，总金额按季跌30%至87.6亿元，宗数由70宗减至48宗。内地买家需求仍然强劲，占逾1亿元豪宅成交约50%，一手市场占比更高达60%至70%。山顶及港岛南区未来新供应仅约170伙，供应稀缺支撑市场。

他续指，豪宅市场持续受惠财富累积及资金流入，内地新对外投资监管措施或短暂影响部分买家意欲，但高资产净值人士需求稳健。配合核心地段供应有限及金融市场改善，预期全年豪宅楼价升约5%至10%，实际表现视乎利率走势。

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