近年网上最常争论的热话，莫过于“应该租楼、买楼，还是移民？”这个关乎人生轨迹的抉择。如果撇除政治与情感投射，纯粹用同一把尺—“现金流”与“资产累积”去衡量，三个选择背后的得失，答案可能比想像中清晰得多。

早前笔者去指压师那里做保健，对方分享了一个颇具启发性的故事。她有位回流香港的朋友，抱怨楼价跌得不够，令自己回港之后反而买不到楼。指压师听完感到奇怪，直言：“你当年移民离开香港时，楼价仍在高位，照计应该摸顶沽出赚了不少吧！”但回流人士吐苦水，过去几年在外国生活，既要负担租金，又因没有稳定工作，长期入不敷支，最终只能不断消耗积蓄，出现“坐食山崩”的情况。表面上似乎避过了香港楼价回落，但实际上付出的成本同样沉重。笔者并不是想评论移民与否的对错，而是想带出一个关键概念—机会成本（Opportunity Cost），每一个决定背后，都有其代价与风险，亦需要为当时的选择负责。

选择一：移民的情况

根据英国国家统计局数据，2026年6月英国平均私人住宅租金为1,383英镑，而伦敦更高达2,294英镑。再加上基本生活开支约1,063英镑（uk-lifeinsurance.com数据，包括食物、交通与水电），一名单身人士每月生活成本约3,357英镑，即约3.5万港元。换言之，一年生活费约42万港元，5年约210万港元，10年更高达420万港元，这个金额已相当于屯门一个两房私楼的楼价。

至于港人另一移民热点温哥华，根据Rentals.ca数据，2026年6月温哥华平均租金为2,723加元，再加上基本生活开支约1,464加元(根据Ovlix 2026年报告)，一名单身人士每月生活成本约4,187加元，即约2.3万港元。换言之，一年生活费约27.6万港元，5年约138万港元，10年更高达276万港元，这个金额相当于屯门“置乐三宝”单幢式私楼两房细单位的楼价。

重点是，以上开支属纯消费，并不会转化为资产。

选择二及选择三：本地“租楼与买楼”的分别

以指压师本人的真实案例，她原本是租客，在2019年高位以410万元购入原本租住的单位，承造九成按揭，利率约2.5厘，供楼至今约85个月。

对比她“买楼”与“继续租楼”的财务差异：

若她当初选择继续租楼，每月租金约1.2万元，累积支出约102万元。假设租金每年温和上升2%，实际支出接近108万元。

相反，供楼至今已累积约64万元本金，同时她已“避免”白白支付过百万元的租金开支。而且透过供楼逐步累积资产，即使期间楼价曾一度下跌约三成，其后回升一半，现阶段若出售物业，单计已偿还的本金，足以对冲大部分楼价波动。

当用“10年”这个时间维度去看，三个选择的财富差距将进一步扩大：回流人士累计生活开支高达420万元，积蓄大打折扣；租楼支出逾百万元但不会转化为资产；买楼则在波动中逐步建立资产。

投资赚与蚀很多时并不是表面所见，亦不像网上某些评论般简单直接。每个人的处境不同，风险承受能力与机会结构亦各有差异，不应盲目人云亦云。香港社会很仇富，市场上确实存在不良商人，但同时亦有不少白手兴家的奋斗者。与其花时间埋怨或仇视，不如将精力放在提升自己、把握机会，长远而言回报往往更高。

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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