买楼的按揭借贷算不算“危险杠杆”？股神巴菲特的理论或可以为你提供参考意见。

一直反对杠杆投资的巴菲特，是否也反对透过按揭去买楼自住？显然不是！巴菲特本人其实都借过钱买楼，他反对的是“投机性孖展”，而不是“有生产力的长期负债”。如果以买住宅自住和股票作比较，同样在使用杠杆下，两者核心分别在以下三点：

1）无“强制斩仓”和Call Loan机制

股票杠杆跌10%被Call Loan要补钱，补不到就即时强制平仓，血本无归。但楼价跌三成，只要你准时供款，银行一般不会运用机制去收楼，这个“时间缓冲”令你可以等复苏，不用被迫贱卖！

2）还款期限够长，通货膨胀是你的战友

而且越高通胀就越受保障，以借30年为例，每月供款是固定的。随着时间过去，你的工资会升，但按揭欠债的实际购买力是贬值中。这和借短线炒股的“高息短债”完全相反。

3）“买楼自用”就是长远投资的不败底气

股票价格跌幅只是数字，但你正在居住或出租的住宅，会产生实际现金流或节省租金。有了这个“安全垫”令投资的风险大幅减低。

虽然笔者经常说：买楼的风险其实只有“断供”！出现接下来的两种情况，买楼杠杆会变成巴菲特口中的“危险武器”：

1. 如果供款占入息比率超过5成，其实是等于没有了缓冲区。一旦遇上失业或加息，现金流断裂，你就会“断供”，这就等于堕入了“被强制平仓”（银主盘），这就是“高智商计错数”的时刻。

有关的理论以“343黄金比例”去区别巴菲特眼中的安全边际：

a)供款占入息 < 30%（顶级安全）

b)供款占入息 30% - 40%（谨慎边缘）

c)供款占入息 > 50%（危险杠杆）

2. 纯短炒投机，打算一年转手，将长期负债当短线杠杆用，想赚差价。这个时候，楼市那1%的黑天鹅（如政策突变、加息）就会摧毁你，和炒股爆仓没有分别。

巴菲特语录重温，他买农场与房地产时强调，最好的投资是“即使市场关闭十年，你都心安理得”。如果你借钱买楼，是打算长揸、供得起、间屋有用途，这个称为“善用财务杠杆”；如果你是博房产短线升幅，这就叫“玩火”而不自知。

所以关键口诀是：看现金流，不要看楼价升跌，现金流包括你手上的现金和持货期间可收回的租金！用这个角度来说，香港的房地产市场过去几年表现不错，楼价下跌的期间租金都有上升！整体社会资金流充裕，香港始终是福地！

但看官也要记住市场多变，时代也在变，以上法则不是给你为将来避险的，而是希望看官明白和讲究“杠杆的安全边界”！不要定位！风险和机会也常变、常在！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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