不少后生仔追求独立自主会考虑搬出来自住，加上大量港漂来港，近年香港租务市场相当活跃，7月至9月更是租楼旺季“一盘难求”。为怕错失“笋盘”，不少新手甚至匆匆签下“临时租约”（简称“临约”）。
很多人误以为“临时租约”没有多大约束力，但如果未清楚当中条文便签名，随时损失惨重，甚至有手尾跟。《开罐》将会深入浅出地拆解临时租约的“伏位”，以及万一违约会有何后果，各位租楼新手要留意。

“临时租约”VS？“正式租约”的分别

香港的租楼过程通常分为两个阶段：先签订“临时租约”，然后再签订“正式租约”（正约）。对于初来报到的港漂，或者第一次自己搬出来住的年轻人来说，往往会误以为“临时”只是一张“留位纸”。

根据香港大学社区法网的资料，临时租约本身就是一份正式合约，对双方均有法律约束力。签临时租约时，租客通常需要支付一个月租金作为“临时订金”（俗称细订），而签临约后14天内，双方约定一个日子去签署条款更详尽的“正式租约”。

跟正式租约相比，临约条款相对精简，主要列明双方姓名、物业地址、租期（例如香港常见的“一年死约、一年生约”）、租金金额及免租期等。而“正式租约”则会巨细无遗地列明各种限制性契诺（例如能否养宠物、不可作非法用途）、维修责任的详细划分、甚至附带详细的单位家私及电器清单。正约签署后，还要送到税务局“打厘印”（缴纳印花税），这份租约才算是获得香港法庭的全面认可，有任何诉讼时也可作为呈堂证供。

万一违约（挞订），会有甚么严重后果？

不少年轻人睇楼时一时心急，担心错失笋盘，未考虑清楚即签临约并交了订金，及后可能后悔以为“挞订”便可以，就大错特错。如果你是透过地产代理签临约，租约中通常会有一项条款：如果任何一方在签署临约后拒绝签署正式租约，违约方除了会被没收订金，还必须全数负责支付“双方的地产代理佣金”。

假设你以 $20,000月租一个单位，签临约时支付了 $20,000 订金，按理完成整个租约程序后，租客和业主需要付半个月租金（即各$10,000）给代理作佣金。但如果你签了临约后违约，除了杀订之外，还要支付自己和替业主支付埋代理佣金（即各$20,000），换句话你一反口即损失两个月的租金！

除了金钱损失，临时租约对双方皆有绝对约束力。理论上，没有违约的另一方（例如业主），甚至可以透过律师向法庭申请强制执行命令，要求法庭颁令强制违约方（租客）必须履行合约条款，继续完成租赁。虽然在一般住宅租务中，业主多数没收订金了事，但法律上他们绝对有权这样做。

违约固然后果严重，但各位新手在签临约前，也有其他伏位需要注意：

签临约前必睇5大陷阱｜陷阱一：遇上“假业主”骗取订金

近年警方反诈骗协调中心最常接获的租务骗案之一。除了找地产代理揾租盘，也有业主会在社交平台放租盘，因为可免付地产佣金，吸引不少租客。不过，过去曾有骗徒自称业主，甚至伪造身份证，要求租客立即签署临时租约，并以现金或转数快支付订金，得手后便人间蒸发。

所有租客在签临约前，地产代理按理都会先向土地注册处“查册”，以确认业主的真实身份。租客亦或可自己到土地注册处的“综合注册资讯系统（IRIS）”网上付费查册。签约时，必须核对对方身份证上的名字与查册结果是否完全一致。若名字对不上，即使对方有单位锁匙，也千万不能签约。

有过来人向《开罐》记者表示，曾试过签完临约后才发现，来签约的“业主”其实只是业主的太太代签，当租客指该临约无效，“真业主”却不愿退回订金，并认为是租客单方面违约，最后双方一人让一步，由真业主签回正式租约事件才平息。

此外，新手们也要留意，出租单位有可能是由多名业主持有，签约时必须有齐所有业主签署，若只有其中一名业主代签，对方也必须获得合法授权才有资格代签。

签临约前必睇5大陷阱｜陷阱二：留意按揭状况与“出租同意书”

香港不少业主买楼上会时，都是透过按揭保险计划申请高达8成至9成的按揭。这类高成数按揭的法定条件是“只限自住”不能出租，若偷鸡出租则有call loan被赶走的风险。虽然自2024年8月起，高成数按揭物业按个别情况也可能获批准出租，但业主也要获得银行的“出租同意书”，才能合法出租。

即使查册，租客也不会知道，业主是否用按保买楼。因此，各位新手记得要打厘印保障自己，当场亦可向地产代理了解，并要业主声明单位是否有承造高成数按揭。

签临约前必睇5大陷阱｜陷阱三：签下“二房东”的分租合约

预算不多的港漂或学生，很多时会选择跟朋友“夹租”或租“套房”，大家要留意，跟你签约的人可能根本不是业主，而是另一位租客（二房东）。香港大部分租约都明文禁止租客将单位“分租”或“转租”。如果二房东违约分租，真业主有权终止主租约，分租客随时收不回按金。最理想的方法当然是直接与真业主签约。但即使对方是二房东，也要求查看他与业主签订的“主租约”，确定当中有没有明确允许分租的条款，并取得业主的书面同意。

签临约前必睇5大陷阱｜陷阱四：要求在未填妥的临约先签名

不良地产代理为锁住客源，会拿出一份未填妥的临时租约要求租客先签名，并声言之后再找业主签。根据香港地产代理监管局（EAA）指引，地产代理“绝对不得安排其客户签署在重要条款的位置仍漏空的租约”。遇上此情况各位新手必须拒绝，否则事后代理或业主在空白处填上不合理条款，你在法律上是极难推翻。此外，合约中若有任何人手删除或修改的地方，都必须有业主和租客的加签作实。

签临约前必睇5大陷阱｜陷阱五：“现状交收”与维修责任不清

临时租约上经常会印有一句“单位以现状交收”。很多新手以为这代表业主会包办单位内所有现存物件的保养。但要留意“现状交收”不代表免除业主的维修责任！在签署临约时，必须白纸黑字以附带条款列明，如果是结构性问题（如天花漏水、外墙渗水）、入墙喉管、以及单位内业主提供的原有大型电器（冷气机、雪柜等），如因自然损耗而损坏，维修费用由哪一方负责。

签署临约前4大标准流程

为确保万无一失，年轻人及港漂们在租楼时，应严格按照以下标准流程行事：

步骤一 ：实地睇楼与初步议价

不要只看网上图片就租楼！必须亲身上门视察，测试电器（例如冷气机、雪柜）、水压、冲马桶、网络接收好不好、窗台有没有漏水痕迹等。觉得合适后，开始与业主或代理商议租金、免租期（通常为3至14天不等，让你有时间搬屋）以及起租日期。

有租楼经验丰富的过来人曾分享，试过搬屋前找电讯公司人员上楼安装网络服务，才发现出租单位内的光纤线被装修师傅封死，结果明明住在大屋苑也无法光纤入屋，要另外买5G家居宽频计划才能解决。

步骤二：代理出示最新“土地查册”

根据法例，地产代理在租约订立前，必须就物业进行最新土地查册，并向准租客提供该查册结果。租客记紧核对业主全名、按揭情况以及有没有被“钉契”（例如屋宇署的违例建筑清拆令）。

步骤三：签署“临时租约”及支付细订

双方以白纸黑字列明各项特殊要求（例如准许养狗、要求业主起租前换锁等），才签名作实。签临约同时，租客需以支票或转账方式支付相等于一个月租金的“临时订金”。最理想将钱直接过数到查册上显示的业主银行户口，尽量避免付现金。

步骤四：签署“正式租约”及缴付“两按一上”

通常在签署临约后的1至2星期内，或按双方协议好的指定日期前，再次会面签署“正式租约”。此时，租客需要支付剩余的按金及首月租金，即所讲的“两按一上”。扣除之前已付的一个月临约订金，租客通常要补交两个月租金的尾数，并支付半个月租金作为地产代理佣金。最后一步就是代理将正约拿去税务局打厘印，双方各执一份妥善保存，厘印费（约数百元)通常业主跟租客均付。