【北部都会区】政府于9月26日向城规会申请，将洪水桥/厦村新发展区第34E区北面、预留作消防局及救护站暨员工宿舍之用的政府用地改作住宅用途，供私人发展商兴建四幢41至42层高楼宇，合共提供931个单位。“原本这个片区只得两幅住宅地，我们现在加多一幅。因为住宅地对于开发商的回报较好，可以早些建成，早些卖楼。”发展局局长宁汉豪在电视台访问中如此说。

发展局去年底邀请地产商就洪水桥／厦村新发展区、粉岭北新发展区以及新田科技城“片区开发”提交意向书，三个月期间共收到22份意向书。 当局以涉及商业敏感资料为由没有透露市场意见，但从发出的回复表格可见，当局邀请发展商就“改善本项目的商业可行性”提出建议，并建议政府可以调整哪些要求，以提高他们的竞投兴趣。增加一幅住宅用地，很可能就是发展商的回答。

社区用地改划住宅　私人单位增加近五成

洪水桥片区试点原定的两幅住宅用地，面积分别为0.67公顷和1.32公顷，当局预期分别居住1676及3284人口。以平均每个单位居住2.6人推算，片区试点原本涉及约1908个单位。在考虑地产商意见后，发展局将一幅0.77公顷“政府、机构或社区用地”改划为住宅用地，新增的931个单位相当于令片区试点的私人住宅单位达到逾2800个，数目大幅增加接近五成。

这幅用地原本作为消防局及救护站暨员工宿舍，高度限制为160米，具备条件兴建私人住宅。其南面是体育中心、社区会堂和图书馆，高度限制为八层，大多数向南单位因此不受阻挡；西面是港深西部公路，再向西是高度不会超过80米的工业用地；北面是不会超高90米高的企业和科技园，并向第45区的“邻舍休憩用地”递降，景观可望开扬。

四幢单位的住户经过“邻舍休憩用地”，可以徒步前往环保运输系统的第四个车站。又或者向东穿过L25路和公营房屋，第三个车站同样在步行范围之内。即使是屯马线洪水桥站，也只是600米距离。用地的东面出口是L25路，可以经D6路前往市中心，或者转出P1路或港深西部公路。因此从可建单位数目、毗邻环境以至交通便利程度来看，都不难理解为什么这幅原本作为消防局及救护站暨员工宿舍的用地，会成为了当局吸引发展商投标的诱因。

收回650米长地区干路　涉及5000万元

宁汉豪透露的第二个改动，是“它有一条公路，我们希望交回政府发展，减低发展商的负担”。根据洪水桥片区试点的资料，道路地盘面积约1.8公顷，原本要求发展商在接收用地起计两年之内平整及兴建，然后交还政府。虽然局长形容其为“一条挺长的公路”，但按照道路四个等级划分，这条L30路只属最低的地区干路，将D5区域干路与区内楼宇及土地接连起来。这条双线不分隔行车道长约650米，以洪水桥／厦村新发展区第二期的单位成本，即地面道路每米7.69万元计算，这条L30路的兴建涉及5000万元。

招标改“双信封制”　冀体现产业用地质素

一方面大幅增加私人住宅单位，另一方面扣减5000万元道路兴建，洪水桥片区试点的第三个改动是由“价高者得”改为“双信封制”招标。在去年底邀请提交意向书的文件，发展局表示“标书将会以传统土地招标模式批出，在不低于政府所订定的底价的前提下以‘价高者得’为原则出售土地”。

发展商在竞投“片区”时的投标价，理论上应已考虑其估计会投放于将交还政府的土地上须完成的土地平整及基础设施工程和建设其他设施的费用。

后来在立法会财委会审议《财政预算案》的特别会议上，局长宁汉豪被问到“招标模式是否不一定考虑‘价高者得’，而可以考虑采用‘双信封制’，即技术及财务评分”，回应表示会持开放态度。“我们当时招收意向的时候表示，政府倾向用‘价高者得’，因为这做法比较简单。因为‘双信封制’，审批都要花很多工夫去处理。但是，我们都会看看我们收回来的意见，再作定夺。”及至上个月中，局长在《施政报告》记者会上表示，洪水桥片区招标会改用“双信用制”，以更清楚地体现产业用地的质素。

我们会在今年第四季推出第一个片区，就是洪水桥片区，正式做招标。而我们现时的倾向是希望考虑用“双信封制”。这正正如《施政报告》所述，我们希望产业用地可以突显，因为片区内有产业用地的成分，我们亦希望产业的质素透过“双信封制”可以更清楚地体现。

三大让步成效　 影响粉岭、新田试点明年招标

片区试点的三幅“企业及科技园用地”，目标是落成地标建筑物，成为新发展区在洪水桥站以外的另一个门廊。用途包括研究中心、检测验证、数据中心等，预计创造1.9万个就业机会，占洪水桥新发展区的超过一成。当局原本要求中标者兴建及营运占地1.05公顷的用地H3，并将面积分别约2.16公顷及2.34公顷的用地H4及H5平整后交还政府发展。但在采取“双信封制”之下，愿意承担更多、“令产业用地的发展可以提速和更归一”的发展商，可能会获得较高的分数。换言之即使是出手较低者，也有可能最终中标。

片区开发的原意是减少政府前期支出，但现在看来招标收入势必同时减少。至于第二个原意，即节省逐幅用地招标、批出的时间，若然今年底前如期招标，明年顺利批出，最迟的落成项目也可能需时六年，相当于2032年才全部建成。如果在政府作出三大让步之后，依然没有发展商积极参与，提出合理的投标价，影响的不只这批住宅、企业及科技园用地落成时间表，恐怕亦不利明年粉岭北新发展区和新田科技城片区试点的招标工作。