【北部都会区】说到“洪水桥”，不少人理解为轻铁洪水桥站附近一带，北如洪福邨、屋苑#LYOS，东有崇德英文书院、屋苑尚城。但五年之后，“洪水桥”大概会西移一公里，到目前仍然荒芜、但届时将为屯马线洪水桥站的位置。2030年不但洪水桥站将会启用，洪水桥／厦村新发展区最重要的第二期发展，亦是以此作为居民开始入伙的目标。落成单位逾三万个，新增人口接近十万，洪水桥势必改头换面。

第一阶段长4.5公里设7车站　覆盖商住、物流及科技用地

新发展区的建设陆续展开。10月10日，政府就智慧绿色集体运输系统（第一阶段）道路工程建议方案刊宪。没有实体轨道，也没有架空电缆，环保车辆将采用胶轮于道路上行驶。第一阶段全长约4.5公里，拟设七个车站，南接轻铁泥围站，途经新发展区内的“市中心”、“住宅区”、“物流、企业和科技区”，向东北伸延至天水围的轻铁颂富站。

第一阶段系统的走线以泥围为起点，进入“市中心”后设有第二个车站。其东面与屯马线洪水桥站仅为步行距离，再向东走是第28A及B区，物业发展权已经批给港铁公司作住宅及商业用途。车站的西面是第32A至D区，涉及11幅商业用地。这些用地的最高地积比率限为8倍至9.5倍，建筑物可以达到200米高，比起港铁的商住楼宇还要高20米，相信日后会成为洪水桥的最高点。

沿途11幅商业用地开放原址换地　原限期届满前零审批

第32A区包括公共运输交汇处，以至配合港深西部铁路、应付跨境旅运“泊车转乘”需求的公众泊车位，第32B至D区分别毗连北面和南面的河畔长廊，东面连接着具备消闲、零售和餐饮设施的区域广场，可在怡人的环境下进入屯马线洪水桥站。

第32区的11幅商业用地于去年2月全部开放申请原址换地，土地业权人可以在补地价后发展商业项目。如果拥有其中至少九成土地，甚至可以由政府收回余下的少数第三方土地，予其统一发展。惟于今年3月31日的原定限期届满时，仍未有任何一宗申请获批，最终四宗申请仍在处理，限期延至今年底。

发展商与政府估值现分歧　原址换地可否打响　年底见分晓

这四幅位于第32A至D区的土地，面积分别约1.5至2公顷、1.36公顷、2.09公顷及1.14公顷。即使以8倍地积比率来粗略计算，对于每平方呎地价的估值每相差100元，四幅土地的补地价金额就相差超过5亿元。若然涉及兴建附近的道路、绿化设施等，发展商和地政总署的估算分歧相信更大。无怪乎原定于3月底的期限过了已经半年，至今仍然只听楼梯响。作为洪水桥市中心的中心，四幅商业用地可否提早“名花有主”，抑或最终要走回传统的收地、卖地模式，还要两个多月才有分晓。

市场传闻申请是由新鸿基和恒基提出，相信推测不是没有根据。今年4月达成、新发展区的首宗原址换地协议，正是新地和恒地持有、位于第34B区的土地。其面积约1.7公顷，若以农业用途标准金额每平方米5000元计算，换地前的土地价值估算约为0.85亿元。根据协议，发展商须斥资2.86亿元为政府兴建用地以北的休憩空间，而补地价金额为16.68亿元。相加后可以粗略推算，1.7公顷农地改成屋地之后的估值为20.39亿元。若以最高地积比率限为6.5倍计算，楼面地价每平方呎是1714元。按发展商估算，项目落成后可提供约2300个单位。

这幅土地所在的第34B区，由环保运输系统的道路分为东面和西面。新地和恒地换地的是东面用地，西面用地（即“4-5号地盘”）则由政府兴建五幢公屋，加上第34A区（即“4-4号地盘”）的四幢公屋，以及第34D区（即“4-3号地盘”及“4-6号地盘”）的六幢资助出售房屋，即是在第34区共有15幢公营房屋，涉及约9700个单位。

政府改片区土地用途　冀吸引发展商进场

在第34B区东面用地的东面，尚有一幅约0.67公顷的私营房屋用地，纳入为“片区”试点的一部分。面积约12.5公顷的“片区”试点原本包括两幅“私营房屋用地”、三幅“企业及科技园用地”、两幅“政府、机构或社区用地”、一幅“休憩用地”和两条道路／步行街，但当局参考早前收到的市场意向书后，最近决定作出三个改动：将其中一幅政府用地申请改划成住宅用地，放弃要求发展商兴建道路，以及将三幅产业用地的招标由“价高者得”改为“双信封制”。