长者生前立遗嘱，说明遗下的房产用作慈善用途，但在法律制度下竟被抽重税？上海一对老夫妇生前节衣缩食，累计已捐赠逾500万人民币（约589万港元），救助了最少455名病童，而他们身故前立下具法律效力的公证遗嘱，死后安排将名下唯一的自住物业捐予慈善基金会，指定全数变卖，再把款项用于救助患先天性心脏病的基层病童。

该对夫妇先后离世，慈善机构落实其遗愿时，却因法规所限，无法直接代售物业，必须先以继承方式过户至基金会名下，才能安排变卖，惟此举将被定性为企业处置资产，一旦将物业变卖，就需缴纳土地增值税及企业所得税等，各类税费叠加起来，大概等于物业总市价近七成。原本价值逾300万人民币（逾354万港元）的房产，恐被抽走逾200万人民币（逾236万港元）巨额税款，令病童的救命钱流入库房。

老夫妇节衣缩食捐逾¥500万　立遗嘱捐住宅救病童

据大陆媒体《新闻坊》报道，这对毕生奉献慈善的长者为杜英荣与陆苏英夫妇，生前居于上海徐汇区长桥街道，一生无儿无女。夫妇日常生活极其简朴，数十年来省吃俭用，累计捐赠逾500万人民币，向最少455名患先天性心脏病贫困病童提供援助。而早在2018年，2人经审慎考虑后立下公证遗嘱，决定身故后将所有资产全数捐出，指明救助来自贫困家庭的先天性心脏病的基层儿童，并委托上海市华侨事业发展基金会担任遗产受托人。

为确保老夫妇的遗愿可落实，公证机构当时特意为2人拟定“死后生效委托书”，原意是由基金会作为代理人直接变卖房产，所得款项由公证处托管，再专款专用全额拨往病童医疗项目。

2018年6月，丈夫杜英荣离世；至2025年8月，91岁高龄的妻子陆苏英亦告辞世。老夫妇身故后留下现金逾100万人民币（逾118万港元），以及1套面积约40多平方米（约430多平方呎）、市值约300多万人民币（约354万港元）的物业。老夫妇的存款已顺利完成提存手续，可随时用于救治病童，但该套自住物业却难以立即变卖套现。

代理出售遭拒　物业过户基金会需征七成税

2026年初，华侨基金会代表持全套公证遗嘱及委托文件前往不动产登记部门（相当于香港土地注册处），准备将物业放盘变卖。惟不动产登记部门依据《中华人民共和国民法典》第1121条及上海地方登记操作规范指出，物业产权人离世后，受托机构不可直接以代理人身份代售，物业必须先完成确权与继承程序，将产权变更登记至新权利人名下，方可对外办理买卖过户。

这项行政程序意味着，房屋必须先从死者名下过户至受托的慈善基金会，但物业产权一旦登记至法人机构名下，后续处置便自动脱离“个人转让二手住宅”的税收优惠范畴，必须严格比照企业处置不动产的标准计税。在土地增值税（最高阶梯税率达60%）、25%企业所得税及相关附加税费层层叠加下，综合税费将占房屋总售价近七成。若按该套物业市价约300多万人民币推算，卖出后需缴付税费逾200万人民币，最终能拨作病童救命钱的善款所剩无几。

专家促设免税绿色通道　厘清死后委托法律效力

善心遗产变现受阻，而且需抽重税，有关情况引发内地法学界与税务专家广泛探讨。上海财经大学公共政策与治理研究院院长田志伟指出，问题症结在于现有税法体系内，未有就公益遗赠设立专门绿色通道，他建议当局应尽快建立“公益机构处置免税名单”，只要是获得民政部门认定、规范运作的慈善机构，在处置纯受赠的公益资产时，应全数免征土地增值税与企业所得税，确保民间善款全额用于受助群体。

当局应尽快建立“公益机构处置免税名单”，以确保民间善款全额用于受助群体。

上海交通大学凯原法学院副教授李贝则从民事法理分析，依据《民法典》第174条规定，委托代理若特别约定“不因委托人死亡而终止”，委托书在当事人身故后依然具备完整法律效力，登记部门理应认可并开通代理出售通道。

多名内地法律界人士指出，本案本质属于死后生效的公益信托委托代理，目前行政登记部门单一依赖“继承过户”机制，需要税务、自然资源及民政部门跨部门协商，尽快推出对接指引，避免民间的善心因欠缺执行细则而受挫。