【新皇岗口岸前瞻・楼舖走势】以往有新口岸启用，周边楼市往往“闻风而动”备受追捧，升级改造后的新皇岗口岸，有条件迎接庞大跨境人流，会否为楼市带来积极信号？

《香港01》记者到深圳了解租务市场变化，有福田区地产代理坦言近两月皇岗租楼查询增幅不明显，租金微升1成，即300至500元，形容目前租务市场未“炒热”。本地地产反而认为新皇岗长远会催谷新界楼市，尤其粉岭、元朗一带租务市场，客群包括大湾区经营食肆、在深圳科企工作等需“港深通勤”的港人。

深圳皇岗租盘查询无明显增加　代理：租金微升一成

透过内地常用的数个房地产手机应用程式搜寻“口岸”，显示的深圳租盘大多与福田口岸有关，其次是罗湖和莲塘，皇岗几乎不见踪影。福田区的美联物业福民佳园分行客户经理黄先生，在口岸附近从事18年地产中介，观察近两个月有关皇岗的租楼查询无明显增加。

跨境口岸启用，市场一般会憧憬周边地产市道受追捧。不过，新皇岗口岸通关对附近单位的影响有限，租金波动微弱。黄先生以最近口岸的大型屋苑皇御苑为例，一个40至75平方米的单位，租金原本大约4000至6000元。传出新皇岗口岸即将启用的消息后，租金自六月开始微升约一成。“皇御苑最小面积的一房一厅，升幅也不会太大，300到500块钱。”

短期内看不到新口岸带动生意激增

新皇岗口岸未如预期般炒热周边地产市场，黄先生估计因为北都河套深港科技创新合作区邻近皇岗，口岸的一个重要作用是便利科研人员通关，这批人不足以改变福田区既有的居住人口分布，“河套写字楼都是几层的，不是说容纳很多人”，又指北都尚且遥远，故短期内看不到地产生意会激增。

周边居住人口已经稳定，哪怕（加上）后期去香港科技园上班的人流，在整个福田来说，几十万人口（的流动）对这个片区冲突不大。

新口岸反谷新界楼市？中原：近年趋势香港生活、北上消费

皇岗租务市场微微受惠，那么北上置业的港人会否增加？黄先生并不乐观，认为港人除非在当地有事业发展，否则不会轻易“上车”买楼，毕竟成本不低，举例有口岸周边住宅两房单位楼价约300至400万人民币。

香港的中原地产住宅部亚太区总裁陈永杰亦认为，邻近深圳口岸楼价高，未必吸引很多港人跨境置业。他形容近年深圳口岸、南山区和前海的楼价，已与香港新界北“拉近咗”。

与令更多港人北上定居相反，陈永杰料新皇岗口岸通关后将带旺新界楼市。他观察近年趋势，有在大湾区经营连锁食肆、零售店的港人客户，甚至深圳科企工作人士，倾向在粉岭、元朗等地租楼买楼，实行“香港生活、北上消费”，惟指需等口岸运行一段时间后，料待到下一年中，先见到新界楼市变化，现时生意“无特别好咗”。

商铺租赁查询增　惟料人流不及罗湖

通关便利对炒热楼市气氛影响不大，新皇岗口岸周边商铺租赁却有增加。不过，黄先生指业主叫价水平“居中”，普遍每平方米500至800元人民币。

（新皇岗）餐饮租金可能要守一段时间，因为不像罗湖，短期内人流不会那么大。

经贸协会料港商投资仍观望　视乎口岸人流再考虑

香港内地经贸协会的会员主要是北上从商港企，会长黄炳逢指，港商虽然对皇岗感兴趣，亦希望找商机，但需掌握口岸通关人流等数据再考虑，目前持观望态度，坦言“大环境相对保守”。他说口岸最大特点是24小时开放，加上“一地两检”将通关时间缩短至5分钟，形容是标志性突破，相信极大地便利了“港深两地跑”的商人。