本港的长假期向来是观察楼市气氛的重要窗口，主要是买家通常会集中在假期进行扫街式睇盘，因此，长假期的成交量往往对楼市有启示性的作用。而今年假期的交投数据，或许正为本地楼市带来一点不一样的讯号。先看二手市场。中原统计十大屋苑周末录得5宗成交，按周回升66.7%，三天长假更录得10宗成交。虽然绝对宗数仍然不算多，但在此前连续低位徘徊之后，出现明显反弹，反映市场承接力仍在。利嘉阁亦录得类似情况，周末10大屋苑录6宗成交，按周增加约五成。换言之，两大代理行的统计方向一致——成交量正从谷底回升。

而更值得留意的是成交结构。太古城两房以1,050万元连租约成交，丽港城三房945万元易手，嘉湖山庄两房持货15年升值逾一倍，沙田第一城两房490万元获收租客承接，租金回报约3.7厘。这些成交个案说明两件事：第一，自住需求仍然存在；第二，投资需求并未消失。而市场对于交投仍然疏落，主要原因并不是需求不足，反而是市场放盘开始短缺，业主惜售下收窄议价空间。表面看似令交投略为放慢，但从另一角度看，这正是价格逐步企稳的前奏。当市场由“买家市场”转为“议价收窄”，意味供需力量正在转变。

一手市场的表现则更为亮眼。新世界旗下的柏傲庄III加推4伙一房户即日沽清，单日套现逾3,400万元；柏蔚森系列周末两日售出6伙，更出现“一客三食”的大手客，斥资逾1,750万元购入3伙一房作投资。整个系列自开售以来累售逾900伙，套现约68亿元。铁路上盖、现楼示范单位、品牌发展商，仍然是市场焦点。当购买力集中流向质素较佳项目时，说明资金并未撤离楼市，而是更精明地选择标的。这种现象通常出现在市场信心逐步修复之际。

至于租金市场。最新中原城市租金回报率4月报3.24%，连跌八个月，并低于H按息3.25%，形式上结束“供平过租”。但若以大型银行定息按揭约2.73厘计，供楼成本仍低于租金回报，供平过租其实仍然存在。更重要的是，租金本身仍在高位徘徊，暑期租务旺季将至，人口回流与专才输入政策持续推动租住需求。回报率下跌，并非租金转弱，而是楼价升幅开始跑赢租金。换言之，这是一个价格逐步修复的过程，而非基本面转差。

再谈宏观因素。美国息口走势一直是市场最大不确定性。不过目前联储局对于加息仍然有忍耐性，而加息的窗口期相信会在9月至12月期间。由于美国国债的孳息曲线转为较平坦，反映市场普遍预期加息周期不会太长，另外，幅度亦相对有限。在利率高位徘徊一段时间后，市场早已逐步消化。香港方面，银行体系结余仍然充裕，按揭市场竞争激烈，实际按息并未出现失控式上升。只要利率不再急升，楼市最大的压力源头便已解除。

从周期角度看，本地楼市过去两年已经历深度调整。成交量萎缩、价格回落、市场情绪低迷，这些典型熊市特征已充分反映。当坏消息被市场吸收，而成交量开始回升，往往是周期转折的早期阶段。在这种背景下，本地地产股的估值值得重新审视。多只大型发展商股价仍较资产净值存在显著折让，部分折让幅度达三至五成以上。若楼价止跌回稳，资产减值压力缓和，折让自然有收窄空间。更何况，发展商近年积极控制成本，减慢拿地节奏，现金流压力并未如市场想像般严重。一旦销售回暖，现金回笼加快，财务风险将明显下降。届时估值修复的弹性，往往远大于楼价本身的升幅。

投资从来讲求预期差。当市场仍在讨论“是否见底”之际，价格往往已悄悄筑底。二手成交回升，一手销售理想，租金高企，息口压力受控，这些拼图正逐渐拼合成较为正面的图像。当然，楼市不会直线向上，短期仍可能反复。但从风险回报比衡量，当资产价格已调整一段时间，而基本面未见恶化，反而出现改善迹象，长线资金便应开始部署。本港楼市未必已全面复苏，但多项领先指标已显示转好苗头。在利率上行空间有限的前提下，楼市下行风险相对受控。相较之下，仍然大幅折让的本地地产股，或许正提供一个耐心资金可以考虑的窗口。

市场总在悲观中诞生希望，在犹豫中形成底部。当成交回来，信心亦会随之而来。对有长线眼光的投资者而言，现在或许正是重新审视本地楼市与地产股价值的时候。不妨在现时估值极低的本地地产股中，可考虑留意一些折让达到5成的股份作为中线部署的标的股，或会在现时极弱的港股中找到资金的另类出路。

本人并没有持有股份及相关衍生产品之权益。

【财经专栏】资金流事务所．彭伟新

资深证券分析师，证券研究经验超过20年。除了熟习基本分析方法外，对技术分析亦有深入研究。在大台技术分析节目中担任主持，曾主讲多个不同范畴的技术分析研讨会及课程，近年更钻研以资金流向作为分析股市的方法，并藉不同媒体频道与投资者分享。

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