近期香港楼市最明显的现象，是一手新盘明显跑赢二手市场。如果只看楼价指数，投资者可能仍觉得楼市只是窄幅上落；但若看发展商实际卖楼情况，市场气氛其实比数字反映得更热。而近期多个新盘均录得不俗成交。太古地产（1972）旗下“海德园”连录成交，买家包括区外投资者及港岛自住客；新地（0016）旗下北角“海璇1B期”亦录得大额四房成交；长实（1113）旗下半山豪宅“21 BORRETT ROAD”更售出逾亿元单位。这些成交反映，市场并非只有细价盘有承接，连中高价及豪宅单位亦有买家出手。换言之，只要发展商定价合理、付款安排吸引，市场购买力仍然存在，只是买家比以往更审慎，也更重视性价比。

根据市场资料，2026年上半年本港一手私人住宅市场录得12,154宗买卖登记，涉及金额约1,495.56亿元，宗数创近14个半年度新高，登记总值亦创半年度历史新高。九龙区受启德及土瓜湾新盘带动，登记量达5,610宗；新界区亦录得5,123宗。这说明今次一手楼市转旺，并不单靠“劈价”炒热气氛，而是由撤辣后需求释放、新盘供应集中，以及发展商灵活销售策略共同推动。

更重要的是，本港楼市并非完全没有基本因素支持。近年香港积极吸引人才，而专才、新来港人士及内地学生，均为住宅租务市场带来实际需求。CBRE曾指出，香港住宅租赁需求除本地住户外，亦受到专才及国际学生持续来港带动，这有助巩固租务市场承接力。另有市场分析亦指出，人才流入、非本地学生增加、资金重新配置至香港，以及子女就学需求，均有机会支持住宅租金表现。

这点对楼市十分关键。因为租金转强，会改善住宅租金回报。当租金升至一定水平，部分租客会重新计算“租楼还是买楼”；投资者亦可能因租金回报改善而重新入市。当然，租金上升不代表楼价一定急升，因楼价仍受息口、供应及银行取态影响；但至少可以说，租务需求为楼市提供了一个较实在的底部支持。

不过，投资者亦不应因一手市场热闹，就以为楼市已全面转旺。现时二手市场仍然较反复，主要原因有三个。

第一，一手新盘优惠较多，发展商为加快销售，往往提供付款优惠、按揭安排或其他折扣，令买家觉得一手盘更吸引。
第二，一手盘楼龄新、配套完整，对专才家庭、年轻买家及换楼客较有吸引力。
第三，不少二手业主见楼市气氛改善后，开始收窄议价空间，甚至反价，令买卖双方价格期望再次拉开。

简单而言，二手市场不是没有需求，而是买卖双方仍在角力。买家希望趁楼市刚回稳时买平货，业主则希望楼价反弹后卖高一点，结果成交自然较慢。因此，目前楼市较准确的形容，是“一手先行，二手未全面配合”。

对地产股来说，一手销售改善是直接利好。原因很简单：楼卖得出，发展商便可加快资金回笼，降低库存压力；而当项目落成及交付后，相关收入及盈利亦可陆续入帐。过去几年，本地地产股受楼价下跌、息口高企及资产折让扩大拖累，股价长期偏弱。若一手成交持续改善，市场对发展商现金流及资产负债表的忧虑便有望下降。

从估值看，本地地产股其实已相当便宜。新地（0016）市净率约0.56倍，NAV折让约40%至45%；太古地产（1972）市净率约0.49倍，NAV折让超过55%；长实（1113）市净率约0.35倍，NAV折让约45%至50%；信和置业（0083）NAV折让约50%；恒基地产（0012）NAV折让亦通常在50%以上；新世界发展（0017）折让更为极端，市净率低至约0.09倍，NAV折让高达75%至80%。这些折让反映市场对香港地产资产仍然保守，忧虑包括住宅楼价未全面回升、写字楼租金压力、利息成本仍高、个别发展商负债偏高，以及投资者对香港资产前景信心不足。

但催化剂正在增加。

第一，一手成交改善，有助发展商现金回笼及未来盈利确认。
第二，租金上升可改善投资物业的估值基础。
第三，若未来利率下行，地产股估值压力会减轻。
第四，部分公司若持续回购或维持稳定派息，亦有助吸引长线资金重新留意。

不同地产股的投资逻辑并不一样。长实较偏防守，估值低、业务多元化，并有回购支持。新地是行业龙头，住宅开发与优质商场双引擎并行，若楼市复苏，股价通常较早反映。太古地产较接近收租股，重点是商场表现及派息稳定性。信和则以净现金见称，财务风险相对较低，但盈利爆发力未必最大。

至于恒基地产（0012），则是较具弹性的选择。恒地不单有住宅销售业务，更重要的是拥有庞大的新界农地储备及市区重建项目。表面上，恒地市盈率约22.6倍，不算特别便宜；但地产股盈利受交楼周期及物业重估影响，单看P/E未必全面。若以资产净值角度看，恒地NAV折让通常超过50%，反映市场仍未充分计入其农地转换及北部都会区发展的潜在价值。

这正是恒地的吸引力所在。一旦北部都会区发展加快，农地转换进度改善，市场便有机会重新评估恒地土地储备价值。相比新地的稳健龙头定位，恒地更像一只政策及土地重估概念股。当楼市气氛差时，市场会担心其杠杆及开发周期；但当成交改善、租务需求强劲、政府加快土地发展时，恒地的资产重估空间亦较大。

总括而言，香港楼市未算全面大牛市，但已不再是过去几年的单边下跌市。一手楼热卖、租务需求强、人才及学生带来新增住屋需求，都是实质支持。二手市场仍在拉锯，只是复苏尚未扩散至全市场。对投资者来说，本地地产股估值已低，催化剂亦开始浮现。若能接受周期波动，地产股值得重新放入观察名单；而恒地则是当中较具资产重估弹性的中线选择。

本人并没有持有股份及相关衍生产品之权益。

【财经专栏】资金流事务所．彭伟新

资深证券分析师，证券研究经验超过20年。除了熟习基本分析方法外，对技术分析亦有深入研究。在大台技术分析节目中担任主持，曾主讲多个不同范畴的技术分析研讨会及课程，近年更钻研以资金流向作为分析股市的方法，并藉不同媒体频道与投资者分享。

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