以前香港政府卖地，规则很简单。谁出价最高，谁拿地。发展商回去起楼，银行借钱，代理卖楼，买家供款三十年。政府收地价、发展商赚利润、小业主得到一个安乐窝。这套游戏，香港玩了几十年，也养活了几代地产富豪。

但洪水桥这幅地，规则不同了。

政府今次采用“双信封制”：地价只占评分三成，其余七成，看的不是你肯付多少钱，而是你带甚么企业进场、投资多少、创造多少职位，以及多快可以把产业做起来。

换句话说，今次投标最重要的，不再是支票，而是故事。

十亿地价　一百六十八亿承诺

北部都会区首个“片区开发”项目，最终由中国海外、招商局置地、华润置地、中旅、京东及信和组成的六企财团，以10.3亿元投得。

项目占地近11公顷，包含三幅住宅地，可兴建约3,000个单位；亦包括现代物流设施、企业及科技园用地、公共休憩空间、步行街及其他社区设施。财团估计总投资额约168亿元，并声称可创造超过6,000个职位。

10.3亿元买到三幅住宅地，表面上便宜得令人怀疑人生。按住宅楼面计算，每方呎地价只有约566元。今天在香港，可能连一呎装修也不止这个价钱。

不过，先不要急着说政府贱卖土地。

财团除了起楼，还要负责土地平整、兴建产业设施及公共空间，再将部分完成平整的土地交回政府。这10.3亿元只是放在台面上的价钱；真正的代价，藏在未来多年的建筑成本、履约保证、营运责任，以及那张168亿元的承诺书里。

这不是一幅便宜的地。这是一幅附送大量功课的地。

政府不再只是地主

从Corporate Finance角度看，今次交易最有趣的地方，是政府把一部分本来可以收取的地价，转化成发展商未来必须投入的资本开支和产业承诺。

政府出土地，财团出资金、技术及营运能力；住宅项目提供现金流，补贴回报较慢的产业设施及公共工程。

说得俗一点：三千多个住宅单位，才是整个故事的提款机。

这个设计本身没有问题。一个物流园、一条步行街或者一片公共空间，不能像住宅般开价单即卖。要私人市场愿意参与，政府自然要把有利润的资产和低回报的责任绑在一起。

问题只是：住宅利润究竟是在补贴一个真正的产业，还是在替一个漂亮的概念埋单？

两者看起来很相似，十年后的结果却可以完全不同。

一个人投地的年代过去了

另一件有趣的事，是落败者恒基地产选择独资入标；胜出的另一方，却是一个六间企业组成的超级财团。

以前香港发展土地，大家比的是谁的地库较深、谁与银行关系较好、谁的售楼速度较快。现在只懂起楼，已经不够。

新游戏需要有人负责住宅、有人负责土地工程、有人负责产业、有人负责物流，最好再有几间央企提供资本、资源与政策执行能力。

财团中真正令整个故事成立的，未必是几间发展商，而是京东。因为只有京东能够回答政府最想听的问题：

楼卖完之后，还有甚么留在这里？

京东计划引入智慧物流、机械臂、无人车及自动化仓储系统，并承诺在55个月内让首部分物流设施投入营运，远快于招标文件的最低要求。

所以今次胜出的，不只是一个较高的价钱，而是一个较完整的阵容。

不过，当我看到“创造6,000个职位”这句，先把掌声收起来。这6,000个职位涵盖项目建设、营运全周期及上下游产业，并不等于落成后会永久增加6,000份高薪科技工作。

京东部分预计创造超过2,500个职位，但当中在现代物流产业大楼工作的技术人才约为100人。物流当然是一门真正的生意，亦是香港需要的基础产业。但我们不应因为仓库加入AI、机械臂和无人车，便自动将每一份物流工作都称为创科职位。

机械人愈多，理论上需要的人手反而应该愈少。所以将来评估这个项目，不能只数有多少人返工，更要看它能否带来新的供应链能力、跨境货量、科技人才及高增值服务。否则所谓“企业及科技园”，最终可能只是一个自动化程度较高的物流中心。

最怕住宅是真的　产业只是形容词

洪水桥项目最终成功与否，不是看三千个住宅单位能否售罄。只要定价合理，香港的楼总有人买。

真正的考验，是当住宅卖完、地产利润入账之后，京东是否仍然愿意继续投资；物流园能否吸引上下游企业；那些承诺了的职位和技术，能否在十年后仍然存在。

如果可以，洪水桥便不只是一个地产项目，而是香港土地政策的一次真正转型；如果不可以，它便只是一个住宅项目，外面披了一件科技外套。

政府今次希望创造的，是一场正和游戏：政府加快北都发展，财团取得住宅回报，香港得到产业和职位，想法没有错。

但世上所有正和游戏，都要先回答一个问题：如果故事最后没有成真，谁负责承担损失？

洪水桥的入场费是10.3亿元，余下的157.7亿元，买的不是土地，买的是财团的信用，也是香港对下一个经济故事的信心。

【财经专栏】凌和游戏‧凌凌八

一个风度翩翩嘅小股东、老板仔，长年穿梭世界各大城市，见识过资本的贪婪、人性的杠杆，亦曾参与市场上的零和游戏。日常最大嘅乐趣，就喺系漆黑股海中，寻找萤火虫s。

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