西九文化区管理局最新向立法会汇报的财务状况显示，其2025/26财政年度的营运赤字进一步扩大至9.98亿港元，同比增加近三成。与此同时，政府于2008年一次过拨给西九的216亿元初始拨款预计将在2026/27财政年度告罄。

管理层将赤字扩大的主因归咎于新场馆开幕前的前期营运开支，以及利息收入的微升未能抵销成本增幅。然而，从资本营运的角度审视，西九目前所面临的财务危机，不单是外围经济环境及地产市道低迷所带来的影响，更是其内部营运结构与“地产交叉补贴”模式失效下的困局。

“地产补贴文化”商业模型的失效

西九文化区最初的财务安排，建立在以区内住宅及商业地皮的卖地收入、物业租金与发展权收益，来填补博物馆及演艺场馆长期营运亏损的商业逻辑之上。这套模式在过去高地价、高交易量的房地产上升周期中确实可行，但在当前香港地产市场出现结构性调整的背景下，已难以为继。

近年甲级写字楼空置率偏高，地产发展商对土地投标态度转趋谨慎。西九管理局推出的商业项目（如艺术广场大楼项目及2B区）招标进展屡遭波折，甚至需多次修订条款。当核心的“地产引擎”无法如期提供现金流，单靠土地收益来实现财政自给自足的目标便告破灭。

管理层薪酬架构与营运绩效的背离

在讨论如何开源节流之际，西九管理局高层的薪酬开支亦成为公众与资本市场关注的焦点。

根据公开财务资料与立法会文件，西九管理局高级行政人员及博物馆馆长级别的薪酬水平长期处于高位，行政总裁及多位高层的年薪达数百万港元，数名博物馆高层的薪酬开支在机构面临严峻财赤期间仍维持增长或高位发放。

在全球非营利文化机构或公共事业中，如此高昂的管理层人工结构并不常见。

在企业财务管理中，高薪通常需要与明确的KPI（关键绩效指标）及营运效益挂钩。当西九初始拨款耗尽、营运赤字扩大至近10亿元时，管理层若未能展现相应的商业转化能力与开支控制成效，其高昂的薪酬成本便会构成额外的财务负担，同时损害社会对其财务管理的信心。

重塑财务健康与营运架构

要扭转西九文化区的财务困局，管理层必须摆脱过去依赖土地及公共资助的思维，转向精细化的资产管理与严格的成本管控。

1. 检讨高层薪酬与建立绩效联动机制

管理层应率先展现承担财务责任的决心。西九管理局应检讨高级行政人员及高层专家的薪酬体系，引入严格的绩效考核机制，将高层薪酬与机构的财政健康度、非门票收入增幅及成本控制目标直接挂钩。在赤字未有明显改善前，应实施高层薪酬冻结甚至适度调整，以符合公共机构的财政纪律。

2. 推进资产证券化（REITs）与债券融资

在传统卖地市场受阻的情况下，西九不应再单纯等待地产市场复苏。管理局可考虑将区内已落成、具备稳定租金回报的商业设施进行资产证券化，发行房地产投资信托基金（REITs）。此外，西九亦可利用其文化地标的定位，发行绿色文化债券，吸引中长期机构投资者，以较低成本的资金置换短期债务，平滑现金流波动。

3. 深化文化IP商业化与全球企业赞助

国际顶级文化机构（如纽约大都会艺术博物馆或大英博物馆）的商业授权及企业赞助收入占总收入比例极高。目前M+与香港故宫具备极高的国际知名度，但商业化转化率仍有提升空间。

西九应成立专业的商业开发团队，推动展览IP、文创衍生品与全球品牌及科技巨头的深度跨界合作，建立具备高毛利率的非门票收入来源。

4. 实施零基预算（Zero-Based Budgeting）

在初始资金耗尽后，西九应推行严格的零基预算制度。管理层需要重新评估所有非核心项目的行政及营运成本，精简重叠的组织架构，并透过公私营合作（PPP）模式将部分辅助性场馆营运外判，以降低固定行政费用，提高资本使用效率。

西九文化区的财政困境，反映出过往依赖地产杠杆与高成本营运模式的局限。面对新的经济环境，西九要走出赤字阴霾，不仅需要透过金融工具及IP商业化进行开源，更需要从高层薪酬改革与内部营运精简入手，实现真正的财政可持续性。

【财经专栏】凌和游戏．凌凌八

一个风度翩翩嘅小股东、老板仔，长年穿梭世界各大城市，见识过资本的贪婪、人性的杠杆，亦曾参与市场上的零和游戏。日常最大嘅乐趣，就系喺漆黑股海中，寻找萤火虫s。

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