【领展／领展业绩／派息／T.O.P／海滨汇】领展房产基金（0823）公布2026/27年度中期业绩，每基金单位分派维持1.27元水平，公司股价全日逆市升逾3%。

上半财年续租租金同比“见负”，领展香港租赁董事总经理霍业生坦言，受过去签下的高价旧约拖累，明年收入料依然受压，需多一年调整才望转正。另一边厢，零售业生态改变，为应对挑战，领展积极增加餐饮及体验式消费租户抗衡电商，同时贯彻“回归基本”策略沽出中港非核心资产，更预告下半财年将再斥最多20亿港元回购以提升回报。

香港租金续约仍录负增长　需多一年消化“高价旧约”

上半财年领展香港零售物业续租租金调整率录得负7.5%，但租户销售额同比回稳，第二季更录得正增长。

对于市场关注租金何时能真正扭转负增长，领展执董兼首席投资总裁宋俊彦表示，香港零售销售整体趋势令人鼓舞，他指出，餐饮业务表现相对理想，占领展收入接近一半，但部分一般零售及家居用品类别仍面对较大挑战。

香港租务董事总经理霍业生补充，主要由于大量租约在2024年度租金偏高时签署，一般租赁期为3年，仍需时间消化旧约，“我哋需要多一年时间去将过去一啲签落、对比而家市价较高嘅租约调整，可能畀多一年时间我哋会更加好，正增长会出现返。”

霍业生维持今个财年中至高单位的续租租金调整率负增长的预测。至于2027年租务前景，他坦言，现时市场租金与去年水平接近，但由于过往数年租金续约一直录得负增长，旧租约仍需逐步调整，预期明年整体收入仍有压力。

应对电商冲击　 增餐饮及体验消费

另一边厢，面对电商平台持续扩张，例如京东近年积极进军香港实体零售市场，市场关注会否对传统商场构成冲击。霍业生回应指，京东旗下佳宝目前已是领展其中一个大型租户，在领展旗下商场开设超过10间店舖，反映电商企业除了发展网上业务，亦正增加实体店布局。

他指出，领展自疫情以来一直调整租户组合，增加体验式消费及服务型租户，以减低电商对传统零售的冲击。其中，领展旗下商场的自提点数目，与2019年相比已增加超过一倍，餐饮商户数目亦较2019年增加接近一倍。

除了增加餐饮及自提点，领展亦引入更多健身中心、中医诊所等服务型商户，并拓展内地、日本、韩国及新加坡品牌的租户来源，涵盖餐饮、零售及娱乐等不同业态。因此霍业生认为电商的确改变消费模式，但实体店仍有其存在价值，商场需要透过调整租户组合及空间用途，迎合消费者不同需要。

沽非核心资产　下财年拟回购最多20亿

领展近期宣布以11亿元人民币出售5项中国内地物流资产，以及以23亿港元出售旺角弥敦道700号物业。

宋俊彦解释，领展今年初已提出“回归基本”（Back to Basics）策略，重新聚焦亚洲购物商场及停车场业务，因此会检视非核心资产是否仍符合公司的核心能力及长远发展方向。他更强调内地物流资产作价仅较估值折让约3.4%，属合理水平。

宋俊彦又指出，香港写字楼市场及零售物业市场的流动性均开始改善，近期估值跌势亦有趋于平稳的迹象，逐步吸引买家重新入市。

至于未来资本配置，执董兼首席财务总裁黄国祥表示，上半财年已动用约15亿港元进行基金单位回购，并预告下半财年将继续投放10亿至20亿港元作回购，以提升单位持有人回报。

他亦指出，利率及电费是公司需要密切关注的外在成本风险。虽然领展约四成借贷为浮息，但若利率上升，仍会增加融资成本。资料显示，截至9月底，领展最新债务总额为550亿港元，净负债比率23.3%，平均总借贷成本同比由3.22%微升至3.29%。

大租户摩通将迁出海滨汇　 领展︰对招租有信心

就摩根大通（JPMorgan）即将迁出领展旗下“海滨汇”（占地27万方呎）的消息，霍业生回应指，该行预计于2028年9月底租约届满后，至10月才正式迁出，距离实际离场仍有约两年时间。

他强调，“海滨汇”现时出租率高达99.8%，在全港商厦市场中实属罕见。对于未来的招租前景，他充满信心地表示：“我相信以我哋团队嘅能力，过去做到，嚟紧都会做得返。”