来稿作者：林志鹏博士

一座城市若连最基本的居住安全、楼宇管理、社区配套都做不好，再宏伟的发展蓝图也会被日常焦虑稀释；相反，若能把居住问题做成可交付的民生工程，既能改善生活，也能凝聚信任，还可以成为吸引资本与人才的“软实力”。因此，香港在“十五五”规划时期的城市治理，必须坚持“增量供应”与“存量提质”协调发展，把旧区更新、楼宇安全、消防与物管标准、㓥房治理、社区配套一体推进，形成闭环，让民生改善成为凝聚社会共识的抓手。

从“有屋”走向“好住”

一段时间以来，香港对房屋问题的讨论常被“供应”二字牵着走：土地够不够、单位多不多、上楼快不快。这些固然重要，但若只靠增量供应而忽视存量提质，就容易出现一种“数字改善、体感未变”的落差：新楼在起，旧区仍老；大盘在推，㓥房仍挤；工程在做，楼宇安全仍叫人揪心；消防与物管若不到位，一场事故就足以把多年努力推回原点。

市民对“住”的期待，其实很清楚：不仅是抽象的“有屋”，而是具体的“好住”。因此，“十五五”谈房屋民生，必须把“安心”放在第一位，安全底线要守牢，居住品质要提升，社区生活要变得更顺、更便利。

更新楼宇也要更新生活

首先，旧区更新不只是建筑工程，而是社区治理工程。旧区的问题往往连在一起：楼龄高、维修难、业权分散、管理松散、消防隐患、通道挤迫、街区功能老化、长者比例高、公共服务不足。单靠“拆一栋、建一栋”很难从根上解决，反而容易把原有社区网络拆散，把基层生活成本推高。

真正有效的城市更新，要做到“更新楼宇，也更新生活”：把居住安全、公共空间、交通衔接、长者照护、社区医疗、托幼服务、基层零售、就业机会一起纳入规划，让更新后的社区不是一排新楼，而是一套可运作的生活系统。这里最需要的，是行政主导下的统筹交付，谁牵头、谁协作、何时完成、配套如何落地，都要在同一张时间表上跑，不可各自为政。

楼宇安全是城市底线

其次，要把楼宇安全与消防风险当作“城市底线”，用制度化手段织密网。香港楼宇存量庞大，单靠居民自觉或一两次行动难以持续。“十五五”期间，应把楼宇安全、消防巡查、通道管理、维修工程的合规要求，逐步做成更清晰、更可执行的标准体系：哪些楼要强制检测、哪些位置要强制改善、哪些物管责任要明确到“可追责”。

尤其是消防与逃生通道，不能只是纸上规定，而要把日常巡查、整改期限、罚则与复检做成闭环。社会经验已反复告诉我们：风险不怕“大”，怕“久”；隐患不怕“多”，怕“拖”。制度化监管的核心，就是让隐患不能拖、拖不得、拖不起，让安全不靠运气，而靠机制。

物业管理是第一道防线

再者，要把物业管理（物管）拉回它应有的位置：它不是小事，而是“居住品质”与“安全秩序”的第一道防线。很多旧楼的难题，表面看是楼龄，实际是管理：法团运作不足、收费不足、维修资金不足、外判公司良莠不齐、居民对责任与权利认识不足。若物管松散，再好的硬件也会迅速老化；若物管到位，旧楼也能维持可接受的安全与卫生。

“十五五”期间，一是提高物管透明度与专业度，让帐目、工程、招标、维修决策可被监督、可被追溯；二是建立更清楚的激励与问责，让做好管理者有合理回报，长期失职者承担代价。这不是“加管制”，而是把应尽的责任制度化，让每栋楼宇都有可预期、可持续的管理秩序。

㓥房治理需注重社区配套

最后，推进㓥房治理，必须从“一纸法例”走向“社区配套一体化”。㓥房问题之所以难，不在于社会不知道它不好，而在于它牵涉供求、收入、租金、执法、改建、安置、社福等多重因素。若只用严厉取缔而没有过渡安排，容易造成“搬迁焦虑”；若只用过渡措施而缺乏标准提升，又会变相固化低质居住。

“十五五”需要更完整的治理思路：一方面以清晰标准提升安全与基本居住底线，让最危险、最劣质的住处逐步退出；另一方面同步扩充可负担的替代选项，包括过渡性房屋、简约公屋、公共租住房屋轮候支援、以及与社福服务衔接的安置安排；再配合社区层面的托幼、就业辅导、医疗转介等，让基层家庭不只是“换个地方住”，而是真正走向更稳定的生活。㓥房治理要成功，必须在“改善”与“可承受”之间找到治理平衡。

“制度＋市场”构建治理正循环

“十五五”香港要做好房屋民生，必须建立“制度化监管＋市场化激励”的治理闭环，做到安全底线、合理回报、可负担居住三者并重。香港需要“双轮驱动”，以监管确保底线，以激励促进改善。举例说，对于愿意按标准提升消防与居住品质的业主与业界，可在合规审批、维修融资、专业支援、甚至评级与保险等方面提供更清晰的诱因；对于长期不作为、拖延整改、甚至罔顾安全者，则必须用可追责的制度把成本落到应负责的人身上。当改善有路径、投入有回报、违规有代价，社会就能形成“愿意改善”的正循环。

“十五五”是五年的周期，也是一次把香港由治及兴推进到更深层次的机会。若仍停留在只讲增量、不理存量；只做工程、不做治理，风险就会找上门。相反，若能以行政主导统筹交付，以制度化监管守住底线，以市场化激励促进改善，把旧区更新、楼宇安全、消防物管、㓥房治理、社区配套一体推进，香港就能把“住”这件最贴身的事做成最硬的成绩，让民生改善成为凝聚社会信任的抓手，让香港在“十五五”的新征程中，以更稳健、更可持续的方式向前。

作者林志鹏博士是全国港澳研究会会员，香港青年时事评论员协会会员。

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