港楼只升不跌的神话早已爆破，但势估不到会“黑开有条路”。近年楼市坏消息不绝：负资产飙升、纳米盘爆煲、发展商财困等，一浪接一浪。

近日鹰君和港铁合作发展、位于何文田的“朗贤峰”，可以说将楼市的“黑气”发挥得淋漓尽致！这个豪宅盘竟被业主投诉指墙身藏汽水罐、间隔墙“通窿”、铝门变铁门，种种状况“估你唔到”。

“朗贤峰”总承建商是老字号金门建筑，理应“实食无痴牙”，为何仍会“甩辘”？翻查资料，这幅地皮当年长实本来也有意参与；如今回望，诚哥是否“走运”多过“走宝”，再赢一局？

盘点“运济”盘　一个共同点

形容楼市“黑开有条路”并不夸张。自2017年港楼见顶回落后，新楼市场便光怪陆离之事不断，甚至试过有正在建造的楼宇要拆除重建！发展商运程逆转，从以往“有杀无赔”，变成“愈卖愈难受”。这类楼盘有一个共同点，就是地皮均属“二手”，前东家的财运相当一般。

好比屯门“黄金海湾・意岚”，去年开售时首批均价跌破一万元，被外界质疑蚀本开卖。这个项目属于“玩具大王”旭日国际主席蔡志明，但地皮原本由内房佳兆业在2020年以35亿元击败15家财团投得。但一年后佳兆业便告财困，于是以37.7亿元向蔡志明出售相关地皮。以每方呎楼面地价约6,468元计算，理应有利润空间，怎料首批开价要贴近成本价出击，较同区上一个新盘有近一成折让。

另一个例子是启德“柏蔚森”。这块地命运更为曲折，最初由潘苏通旗下高银金融在2018年斥资89.07亿元从政府手上投得，其后因财困蚀让予佳兆业及商人陈壮荣。到了2021年，地皮再由新世界和远东发展接手，“二手”变“三手”，作价79.5亿元。结果到2024年中开卖时，首批呎价仅17,188元，比当时同区新盘“启德海湾I”还要低一成多，入场价更属启德历来新盘最低。今年六月，远东发展主席邱达昌更公开表示要蚀本卖楼，并指“柏蔚森”撇帐是“无可办法”，因预测成本为每呎约2.35万元，但低层单位每呎仅售约1.9万元。

说起潘苏通，其私人持有的何文田“傲玟”，2021年因无法应付工程超支，交楼日期一再延迟，被政府撤销卖楼花许可，其后被债权人橡树资本接管，成为香港近年规模最大的银主盘豪宅。艺人陈家乐本来斥资逾5,000万元购入一单位，呎价达3.54万元，最终被迫取消交易，可谓“有钱都买不到”。

港地产史　潘苏通“连中三元”

回到这次出事的“朗贤峰”，同样是“二手地皮”，也与潘苏通有关。换言之，连同“柏蔚森”、“傲玟”两个项目，他一人“连中三元”，堪称本港地产史奇闻。

2016年，港铁招标何文田站上盖地皮，最终批予潘苏通的高银金融，补地价约62.82亿元，总楼面约74万平方呎，即每呎补价约8,459元。到了2020年，高银出现财困，将第一期发展权转让予鹰君。其后鹰君找来金门建筑担任总承建商，批出34亿元建造合约。若计入补地价与建筑费，成本已高达96.82亿元，每呎成本超过1.3万元，且尚未计地价及融资成本。

其实高银早在2017年已估算整个项目总成本约130亿元，每呎发展成本约1.7万元。不过当时处于低息环境，港元拆息仅0.5至1厘；到2022至2025年美国疯狂加息，利率升至3.5%至5%，变相利息支出增加约10亿元，令每呎成本推高至近18,550元。如今“朗贤峰”最低呎价17,750元，港铁拥有35%分红权，利润空间已被成本严重压缩。

鹰君另一新盘　白石角“朗涛”亦曾“出事”

谈到金门建筑，行内出名声誉良好，为何此次会出现“大头佛”？羊毛出自羊身上，讲到底还是因为钱。事实上，去年“朗贤峰”地盘已被指拖欠工资，约150名三判工人声称被拖欠款项，涉及金额逾400万元，最终需由大判与二判介入调解。

至交楼阶段，业主又发现露台的门，在售楼说明书中明确标示为铝门，结果安装的却是铁门。但据传金门回应称：“即使重做十次也都是铁门。”说法如此矛盾，是否意味售楼书内容与承建商投标报价文件根本不匹配？原因不难理解，看来是当楼盘定价与开发成本产生冲突，为维持毛利率与账面表现，发展商只能在不易察觉的环节压缩成本。

其实鹰君旗下另一个住宅项目、位于大埔白石角的“朗涛”，亦曾出过事。有业主张贴大字报，投诉屋苑管理问题多多，例如会所泳池自入伙后从未开放，后来才发现是因渠管错接而无法取得牌照。

鹰君作为老牌发展商，旗下还拥有冠君产业信托，以及在全球超过30间酒店。可以说，集团正以十年累积的信誉作为赌注。确实，短期售楼收入或可入账，但长远而言，市场必将重新评估其品牌及管治水平。

长实“避一劫”　诚哥又赢

话说回来，2016年港铁招标何文田站上盖地皮时，李嘉诚旗下的长实也有参与。其后中标的高银陷入财困，据传曾获长实担任“白武士”，签署一系列融资与重组协议，其中包括长实取得高银大股东潘苏通所持何文田站第一期物业发展项目的优先购买权。

当时有消息透露，潘苏通曾询问长实是否有意接手项目，但双方未能达成共识，最终项目转至鹰君手中。其后长实因优先购买权争议，于2021年3月入禀法院，声称对鹰君与潘苏通的交易并不知情，不过最终长实无条件撤销诉讼，达成庭外和解。

时隔多年，如今见证“朗贤峰”出事，若项目当年由长实接手，结果会不会有不同？但这个项目利润空间有限，即便委托金门兴建仍问题频生，证明潘苏通对下家的“影响力”无边。“李氏力场”固然厉害，但避得开无谓挡，不如说诚哥“走运”多过“走宝”，又赢一仗。