施政报告2025｜美联工商舖：非本地生比例增加　刺激商厦改装宿舍

【施政报告2025/李家超/施政报告】行政长官李家超周三（9月17日）早上11时发表新一份施政报告，推出多项利好工商舖市场的政策。美联商业董事李镇龙表示，报告中关于增加学生宿舍供应、放宽自资收生限制，以及优化“新资本投资者入境计划”等措施，将为市场注入新动力，预计长远将提升工商舖物业的投资吸引力。

李镇龙指出，“城中学舍计划”的扩展将成为商厦市场的重要转机。该计划不仅允许商厦和酒店免改划改装为学生宿舍，更首次涵盖拆卸重建项目，并可保留过剩地积比。配合非本地生收生上限由40%增至50%的政策，学生宿舍的需求将会增加。

非本地生比例增加　料加剧宿舍床位短缺

考虑到目前市场上已经存在宿舍床位短缺的现象，他指非本地生比例增加会进一步加剧这个趋势，市场预期单计非本地学生的宿位短缺将增至超过45,000个。现时不少酒店业主将旗下的物业改装为学生宿舍，预料改装的趋势会蔓延至商厦市场，部分商厦业主会将空置的商厦楼面改装为学生宿舍，尤其利好非核心区旧商厦的重建价值。

投资移民门槛放宽　工商舖选择更具弹性

针对“新资本投资者入境计划”的优化，李镇龙指出，非住宅物业投资额上限由1,000万提升至1,500万元，一些有意移居香港而且愿意在港购买工商舖物业的投资者会利用投资移民计划申请来港。在工商舖物业中，工厦及商厦的回报率较高，达3.5至4厘，加上投资移民计划中对工商舖物业的投资限制也较少，投资移民申请人可买入任何银码的工商舖物业，因此，放宽投资移民计划有利申请人的资金流入工商舖市场。

对于加快发展北都发展，李镇龙认为，作为中长期重点发展项目，将建设成为国际创新科技枢纽和宜居宜业的都会区亦可以本港工商舖市场注入强劲动力。

过去政府为压抑楼市过热狂出包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税在内的辣招税，不过在2023年11月宣布减辣。

2023年宣布楼市“减辣”

政府为针对近年楼市出现下行，在2023年10月施政报告宣布为楼市“减辣”作出三大调整，当中包括将额外印花税（SSD）的适用年期，由三年缩短至两年，换言之业主在持有物业两年后出售，无须再缴付楼价10%的额外印花税。

其次，买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）的税率减半，两者均会由15%减至7.5%。以及 优化专才“先征后退”，改为为外来人才的置业业印花税实施“先免后征”，即暂免征收相关税项，若相关人士其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项。而当时反映楼价的中原城市领先指数CCL，在2023年11月份时报153.59点。

事隔4个月再全面撤辣　楼价仍插6%

事隔4个月后，财政司司长陈茂波2024年2月的在财政预算案中宣布全面撤辣，表明所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，即为期14年、用作压抑楼市升势的辣招正式落幕。

不过，减辣似乎未有对提振楼市起即时作用，参考中原城市领先指数CCL，在2024年3月初时的144.19点，反映在减辣至撤辣4个月内楼价仍下跌6%。

减辣至今近两年　楼价不升反跌、输逾一成

虽然政府为楼市全面撤辣，但楼价持续向下。政府为刺激楼市，财政司司长陈茂波在2025年3月的在财政预算案为楼市“加甜”，进一步放宽楼价400万元或以下的住宅单位，印花税由原先的6万元，大幅降低99.8%减至100元并即时生效。

不过由2023年宣布减辣至今已过去近两年时间，但反映楼价的中原城市领先指数CCL仍然不升反跌，楼价在21个月内先后经历“减辣、撤辣、加甜”的救市政策下，表现仍然下跌超过10%。

最早2010年推SSD压抑楼市

至于回顾楼市辣招，最早可追溯至2010年11月，当时政府推出额外印花税（SSD），限制市民在两年内转售单位，需要缴付楼高5至15%的SSD。两年后政府为楼市“加辣”于2012年10月更推出SSD加强版，转售时间限制调整为三年内，SSD税款涉及楼价10至20%，当时政府更推出买家印花税BSD，以限制非本地人士及以公司名义的买家，在港买楼时需缴付楼价15%的税款。

不过事隔一年，政府于2013年2月份更推出双倍印花税（DSD），调整200万元或以下物业，税款由100元增至楼价1.5%，其余物业税率也加倍，由最高税率4.25%增至8.5%。

惟楼价升势未止，政府于2016年11月份及2017年4月再次出手，分别向买入第二套或以上物业的买家，划一收税楼价15%，以及采“一约多伙”15%从价印花税，即买家以首次置业人士的名义，以一份合约购入多个单位，需缴付楼价15%的从价印花税。