2025年即将划上句号，美联今（17日）发布2025全年楼市回顾与展望报告，指出今年香港楼市展现强劲复苏势头，住宅物业交投量持续上升，楼价企稳回勇。料明年整体楼价升10至15％，租金水平看升5%。

今年一手创历史新高　近4年首现“价租齐升”

回顾2025年楼市，美联集团行政总裁（住宅）马泰阳表示，今年一手市场突出，预计全年一手成交量将达2万宗，创记录新高，同比上升近三成，成交金额亦料升至2,000亿元，为近4年新高。二手市场预计成交量约4.6万宗，金额有望突破3,000亿元，两者同比升幅分别约12%及14%，亦为4年来最高。楼价已成功“触底”回升，美联楼价指数年内累升约4.65%，并从低位反弹约6.18%。租金走势与楼价同步，首11个月上升约2.92%，实现连续三年上涨。

细价楼表现亮眼　带动换楼链

马泰阳指出，今年楼市受印花税撤销等政策激励下，细价楼（1,000万元或以下物业）表现最为突出，带动市场初期复苏。此类物业的一、二手成交同比大增约19%，上半年占整体成交量比率高达约86.7%，主要受惠于上车门槛降低及“供平过租”现象，吸引大量用家由租转买。另外，买家“由细换大”的换楼链已启动，市场复苏由细价楼开始，带动至中高价物业。

货尾库存跌穿1.9万伙　新盘料重现“溢价”

美联物业分析师岑颂谦表示，今年一手市场由过去“全新盘主导”，转变为全新盘与货尾“双线并行”的新局面。货尾成交占比显著升至约52%，创自一手新例的新高，有效加速消化库存。

数据显示，截至11月底，一手累积货尾量已连跌10个月至约18,889伙，创约29个月新低，其中积压超过一年的“旧货尾”数量更大减逾40%。随著库存压力大幅缓解，新盘定价策略亦从过去的明显折让转为“贴市”，近期折让幅度仅约0.8%，部分项目更重现开价高于二手价的现象，料明年新盘定价将重现“溢价”。

马泰阳：明年楼价看升10至15％

展望2026年，马泰阳指出，楼市4大需求动力全面起动，包括换楼客、上车客、豪宅客及内地客，各自有其支持入市的因素。加上楼价已见触底回升，香港人买楼“宁买当头起”，相信换楼市场将接力后上，因此特别看好中高价物业“追落后”并跑赢大市。

他预期，整体楼市在减息效应、财富效应、经济增长、政策利好、租金上涨及库存量减等6大利好楼市因素带动下，明年楼价料全年再升约10至15%。全年一手成交将同比升约5%至2.1 万宗水平，再创纪录新高，二手成交则估计将录得约 5万宗的5年高位，同比升约9%左右，带动全年一、二手合计住宅成交量录得约7.1万宗，将是有纪录以来首次连续四年上升。

关于香港楼市预期将受多重利好因素推动而进一步向好。岑颂谦解释，首先是利率环境有利。美国预计将延续温和减息周期，而香港的封顶按揭息率自外围加息周期调整后，目前仍有下调空间，这将降低置业成本，对自用及投资需求均有正面刺激作用。

其次，金融市场活跃带来强劲购买力。香港近期重返全球IPO集资额首位，带动金融及保险业的就业人数和收入中位数从低位显著回升。将显著增强高收入人群的换楼与入市能力，预计将为中高价及豪宅市场带来强劲需求，有力支持整体换楼链的运转。

大手客及投资客齐入市

最后则是政府“抢人才”政策带动专才及内地买家需求，今年住宅租金回报率吸引，推动投资者重回市场。岑颂谦指，一手大手客交易在撤辣后显著增加，今年首11个月同比续升约4.9%。加上“供平过租”现象，预计需求将持续支持楼市至明年，全年租金看升约5％。