二手楼价今年续受经济环境尚未完全回复、发展商去货压力，以及早年高位入市“摸顶”成本拖累，蚀让成交频现。差估署11月私楼售价指数显示，楼价连升六个月，为超过4年来的最长升浪，惟与2021年9月的历史高位398.1点比较，至今仍累跌约25.3%。香港楼市距离昔日“只升不跌”的神话，仍相当遥远。

《香港01》翻查今年初截至本年12月，大部份有记录在案的二手蚀让成交，统计出2025年两类蚀得最“甘”的10宗个案（分别以蚀让幅度及蚀让金额计算）。结果显示，山顶歌赋山道一幢超级豪宅，足足蚀走13.1亿元，成为香港住宅历来最大额的蚀让成交！除此之外，一批屋苑沦为“蚀让重灾区”，其中屯门缇岸更在十大蚀让幅度榜中所占7席，成为全年最惨烈“流血盘”，相关单位贬值幅度普遍接近六成！

山顶豪宅蚀逾13亿　创港楼最大蚀让金额

今年十大“蚀让金额最高”的成交中，最瞩目的是一宗山顶超级豪宅蚀让个案，原业主损手13.1亿元，创下本港历来住宅蚀让金额之最的纪录。该物业位于山顶歌赋山道15号，为一幢独立大宅，实用面积达18,078平方呎，采六房连套房及书房设计，另设9,948平方呎花园、2,788平方呎停车位、2,081平方呎天台、1,200平方呎前庭及1,631平方呎庭院。

银主豪宅多次流标　终7.9亿元成交

该幢超级豪宅于2023年沦为银主盘，由银行委任会计师楼担任接管人接收物业。其后一至两年间多次推出招标，惟一直乏人问津。至今年初，该物业意向价7亿至8亿元再度招标，最终于8月中以7.9亿元易手，成交呎价约4.37万元。

上手为内地富商陈红天　曾言：只自住、不会卖

原业主背景同样瞩目。资料显示，该物业原由深圳祥祺集团董事长、内地富商陈红天于2016年6月向庄士机构国际（0367）购入，作价21亿元，以可建楼面面积约9,212平方呎计算，楼面呎价高达22.8万元，创全港屋地呎价新高！根据当年的交易条款，当中八成金额即16.8亿元，陈红天以现金分三期支付；而余下两成则以深圳罗湖物业抵押作支付。至2019年，他再向东亚银行（0023）承做一按及二按。

以今年成交价7.9亿元计算，陈红天持货九年，帐面劲蚀13.1亿元，物业贬值幅度达62.4%，成为今年蚀让金额之冠。耐人寻味的是，陈红天曾强调“歌赋山道洋房只会自住，不会卖，也不会拿去抵押。”

摸顶入市难敌回吐　Twelve Peaks成第二大蚀让

个别于高峰期“摸顶”入市的豪宅，即使地段与质素不俗，也难免要面对价格回吐。位列大额蚀让榜第二名的，为山顶加列山道Twelve Peaks一幢单号洋房，实用面积约3,900平方呎，属四套房间隔，望南区海景及开扬山景，设有名贵装修及多款品牌厨具设备，并配备室内独立电梯、泳池、私人花园及两个车位。

7年蒸发1.7亿　屋苑呎价较高位跌逾五成

该洋房于今年7月中以2.8亿元易手，呎价71,795元。原业主为内地买家，2018年以4.5亿元购入，持货七年后帐面亏损1.7亿元，贬幅达37.8%。

事实上，该屋苑由新地（0016）于2012年建成，其中一幢独立洋房曾于2018年以呎价15.2万元成交，创下当时全亚洲最贵洋房纪录。以是次成交呎价约7.18万元计算，屋苑呎价已较高位回落逾五成。

叫价2.4亿无人问津　和福别墅银主盘腰斩沽

至于今年蚀让金额第三多的个案，同样来自山顶。涉及和福道和福别墅一幢双号屋，实用面积2,640平方呎，五房间隔，设有庭园约1,442平方呎、天台671平方呎及平台104平方呎。原业主曾叫价2.4亿元，惟一直未获承接。该洋房其后沦为银主盘，由银行委托测量师招标出售，终以1.15亿元售出。

翻查资料，原业主为中港商人陈经纬及其相关人士，于2019年11月以2.6亿元买入，当时透过公司股权转让方式（俗称买卖公司）进行交易，成交呎价高达98,485元。以最新成交价1.15亿元计算，陈氏等人持货六年，帐面蚀让1.45亿元，蚀幅约55.8%。该洋房的呎价亦由高峰期的98,485元，大跌至43,561元。

蚀让重灾区集中新界　最高蚀幅逾五成

除上述“一铺输亿亿声”的个案外，今年市场更出现多个“蚀让重灾区”屋苑。根据统计，今年录得全数蚀让的屋苑包括大埔天钻、沙田玖珑山、日出康城晋海 II 、屯门御半山、大围荟荞、马鞍山星涟海、大埔逸珑园、油塘曦壹、长沙湾喜遇等，范围以新界一带为主。当中蚀让宗数由7宗至56宗不等，蚀幅由约3%起，最高可超过五成。

屯门缇岸沦陷　十大蚀让排行榜独占7席

在上述统计中，屯门缇岸既是“蚀让重灾区”之一，亦是当中跌幅最惊人的屋苑。今年“十大蚀让幅度最高”个案中，缇岸独占七席，跌幅由五成起跳，当中多数为银主盘。跌幅最高一宗达约59.31%。原业主当年以437.5万元买入，最终仅以178万元售出，帐面蚀让约259.5万元！其余上榜个案集中于缇岸不同期数及座数，跌幅介乎约51.6%至59.3%。

值得注意的是，年内缇岸并非完全没有“赚钱”成交，但仅有两宗录得约6%的短炒获利，分别为2期3A座高层G室及5座低层G室，分别持货5个月及2个月，帐赚21及18万元。除此以外，屋苑二手成交全线“见红”。

恒大财困触发连锁效应　缇岸银主盘涌现

翻查资料，屯门缇岸成为全年蚀让幅度最严重的屋苑，与发展商财困及劈价风波息息相关。项目因恒大财困而由福彩发展接管，福彩其后大幅减价六成促销货尾，令屋苑造价急挫，不少单位沦为负资产，银主盘数量亦随之攀升。另一边厢，不少银主见发展商大幅劈价促销，亦纷纷加快减价去货步伐，导致缇岸“霸占跌幅榜”，当中跌幅最高的一宗银主盘接近六成。

港大张圣典：银主急劈抢客、差价可向原业主追讨

谈及缇岸银主盘纷纷大幅劈价出货的现象，香港大学房地产及建设系客座副教授张圣典表示，从法律角度而言，可以理解银主倾向劈价求售、尽快套现。他解释，若最终售价低于原业主的欠款总额，银行可就差额向原业主追讨，因此银主毋须承担低价出售的损失。

此外，部分银主盘的业权可能不够清晰，单位内部保养状况亦未必理想，故在整体楼价已普遍回落三成的情况下，银主盘以市价五至六成出售实属合理。至于今年市场出现银主豪宅盘蚀让高达13亿元的惊人个案，张圣典认为属个别事件，未能反映整体市况。

他解释，由于该超级豪宅“太贵重”，故在银码庞大的情况下，市场上有能力承接的买家较少，银主为求尽快脱手止蚀，需提供更深的折让出售。

大蚀让属个别情况　半新盘定价失衡为主因

张圣典更指，上述“蚀让重灾区”屋苑何以沦为“跌市急先锋”，背后原因值得深思。他解释，部分半新盘早年开售时定价相当进取，甚至出现新界盘呎价逼近市区水平的情况。然而，新界盘与市区盘在地理位置、社区配套、交通便利程度上均存在明显差距，售价却被大幅推高。因此，当市况回复平静、买家“冷静下来”并拥有更多选择时，这些楼盘的售价便会由市场重新厘定，回归合理水平，令昔日“溢价”屋苑首当其冲。

捞底须谨慎　高回报与高风险并存

那么面对跌市，现时是否已到“捞底”时机？张圣典则奉劝普罗大众，切勿盲目跟风。他解释，因现时未见大规模专业投资者进场，而历次市场见底时，往往都是专业投资者率先“先知先觉”出动，故当前市况下入市投资仍需审慎。

况且要看准市况捞底，虽有机会快人一步，但风险同样偏高，因高风险往往也意味著高回报。张圣典补充，不过对于个别“计得掂数”的投资者而言，若预期回报能覆盖借贷成本等开支，现阶段开始入市也不失为一个选项。

料一手议价力胜二手　明年楼市横行整固

展望明年楼市走势，张圣典预期，楼价将会横行整固。发展商手头上仍有新盘及货尾，需要慢慢推出市场消化。故一手市场的议价能力必然比二手市场优胜，导致整体楼市将呈现胶著横行的局面。