【财政预算案2026、财政预算案、楼市、楼价、减辣、撤辣】香港住宅楼市出现回暖情况，带动地皮市场转趋稳定，近期政府所卖出的地皮作价亦以理想价沽出。据《香港01》统计数字，2025/26财政年度政府地价收入（合计卖地收入及补地价收入）大约为147.4亿元，同比上升约9%。

有测量师表示，目前地价升幅更大幅领先楼价，预计发展商将继续积极参与土地拍卖。又建议政府应把握地价回暖的时机，推售豪宅地皮。

资料显示，2025/26财政年度期间，政府所卖出的官地合共6幅，涉及5幅住宅地皮及1幅电动车充电站地皮，卖地收入共约83.87亿元，较对上一个财政年度(66.3亿元)上升约26.5%。

值得留意，本财政年度所卖出的5幅住宅地皮，当中4幅以市场估值上限价或高于估值13.8%至37.8%批出，反映发展商投地出价回暖，转趋积极，未有再出现过去两年低潮期的低价批出或直接流标情况。

当中最理想的地皮成交为2025年8月份批出予信置（0083）的屯门海珠路屯门市地段第569号住宅用地，作价10.89亿元，每呎楼面地价3,860元，，高过市场上限37.8%。

至于2026年首季批出的住宅地皮，作价更加有指标性。牛头角彩霞道地皮于2月中以18亿元批出予中海外（0688），每呎楼面地价6,352元，较1月份批出的佐敦谷彩兴路中小型住宅地皮（作价16.1亿元）的每呎楼面地价4,339元，大幅高出50%。

而2月中稍后时段批出的筲箕湾东大街住宅地，则以13.83899亿元批出予嘉里建设（0683），每呎楼面地价9,343元，高市场估值上限16.8%。

张翘楚：地价升幅更大幅领先楼价

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，地价与楼价有直接关系，去年整体楼价录得3.3%升幅，而地价升幅更大幅领先楼价。他认为，主要反映发展商预期未来几年楼价将持续累计上升。

买地建楼为本业　料发展商续积极投地

张翘楚续分析，若以每年5% 的保守升幅计算，发展商今日投得地皮，至最快三年后推售，期间预计存在约15%的价值差异。尽管目前市场积存单位及未来三至四年的公营房屋供应量均维持在高位，但投地建楼始终是发展商本业，预料发展商将继续积极参与土地拍卖。

供应达标、收入未达标　建议重推赤柱豪宅地

针对政府财政预算与土地供应，张翘楚表示，以伙数计算，现时房屋供应目标已超标，预计2025/26财政年度亦将维持超标状态；惟收入依然未达标，尽管供应充足，但政府的长期地价收入仍与预算存在差距。

他建议政府可以重推豪宅地，认为此举不影响大众市场。他表示，豪宅多属低密度发展，非属“上车盘”，重推如赤柱等滚存豪宅地皮，不会对大体住宅供应量造成压力。参考近期港岛住宅地皮楼面呎价已达9,300元，预料豪宅地皮仍有价有市。

张翘楚进一步指出，虽然发展商竞投地皮出价时，未必能重回昔日每呎5万至6万元的巅峰水平，但在目前的时机下，以每呎1万至2万元投地的机会率相对较高。因此建议政府应把握时机推售豪宅地皮。虽然未必能令相关收益完全达标，但至少能有效拉近与财政土地收入预算之间的距离，缓解财政压力。

补地价首三季暂录63.55亿

至补地价收入方面，据地政总署资料， 2025/26财政年度的首三季，补地价收入涉及约63.55亿元，较对上一个财政年度全年的数字（68.72亿元），轻微低约5.2%。不过由于相关数字尚未计及2025/26财政年度第4季的数字，该数字有机会向上调升，

2025/26财政年度期间，未有瞩目的大额补地价个案，较大额的个案包括亿京旗下桥头围项目，补地价金额为14.28亿元，以可建总楼面约116.25万方呎计，每呎楼面补地价约1,228元。

另外，较受市场关注的个案，则有嘉里建设（0683）、新地（0016）合作发展位于长沙湾嘉里鸿基货仓重建项目，于2025年9月份以约7.97亿元完成补地价程序，以重建后总楼面46.09万平方呎计算，每呎楼面地价1,729元。

值得留意，项目毗邻由华润集团及华润置地（海外）持有的长沙湾发祥街1号润发仓库项目，于2023年完成补地价，涉逾137亿元，每呎楼面补地价约8,692元。反映同区补地价水平较两年前大幅低8成。