本港第一季GDP同比增长5.9%，表现高于市场预期，差估署数据亦显示今年首季楼价升4.4%，不少新盘推出市场可以做到沽清，甚至发展商加价仍吸引大批准买家排队。香港楼市目前是否已经触底反弹正值上升阶段，社会又是否需要作出调整，以避免面临更长时间的经济衰退？今集《财策相对论》我们请到经济学者叶秀亮教授分享他的看法。

目前楼市反弹的现象，叶秀亮认为可以用数学和经济学上的区域性底部（Local Minimum）与全域性底部（Global Minimum）来理解。早前楼市跌得很急，香港政府便推出许多政策“撑住”，才在区域性底部暂时停了下来。

叶秀亮：“真金白银”入市说法是强词夺理

目前，地产商趁股市表现回升等因素顺势将楼价再度推高，并吸引内地买家入市，营造市道畅旺的气氛。叶秀亮认为，虽然确实带动了一些成交，但本质上仍属一阵炒风。早前有意见表示该批买家是“真金白银”入市，但他表示如果任由内地人炒卖原本属于香港人的楼，这种“真金白银”的说法根本是强词夺理。

失业率仅属数字　就业人口一直在下降

政府公布最新失业率维持3.7%不变，叶秀亮表示如果观察总就业人口，就会发现这个数字一直在下降，这意味著许多失去工作的人已经直接脱离了劳动力市场，导致统计上的分子与分母同时下降，而最主要是作为分母的劳动人口减少了，即使把国内输入的劳动力计算在内，总就业人口依然呈现下跌趋势，反映出经济情况并不乐观。

如不主动调整价格　市场机制会修正

他又认为，市场力量绝不会容许事物长期停留在扭曲状态。如果不主动让价格进行调整，市场机制最后就会透过“数量调整”自行修正。这意味著届时社会会出现大量失业、大量空置物业，以及大量商品滞销，逼使工资和物价一路向下跌。

“这其实是地产业界造成的孽”！叶秀亮认为，目前地产业界将资产泡沫推到如此高位，但泡沫终究有破灭的一天，价格始终都要回落。即使现在楼价已经下跌了一轮，这种勉强撑起来亦糸维持不了多久，长远而言仍难逃不过下跌。

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