本港楼市气氛回暖，有大行报告调升今年楼市预测至最多一成半，亦有地产代理行创办人预测年内楼价可升近两成。不过中港两地跨境交通越来越方便，有分析师认为同城化会越来越严重，未来楼市难以持续上升，究竟香港未来楼市走势如何？今集《财策相对论》我们请到经济学者叶秀亮教授，分享他对未来楼市走势的看法。

新盘短炒获利常出现　叶秀亮：市场曾处极度恐慌至大跌价

近期楼市上出现不少新盘短炒获利两至三成的个案，加上尖沙咀新盘亦有不少大手客以“一层层”的方式入市，叶秀亮认为，由于早前市场曾处于极度恐慌令议价空间极大，当时投资者随时可以劈价10%甚至更多。但当市场回稳后，议价幅度收窄令资产价值回升，所以在价格大跌后轻微反弹并不奇怪，认为楼市长远走势仍取决于经济发展、同城化效应及结构性转变等因素。

越多炒家入市　越代表楼市虚火

另一方面，叶秀亮认为，若有质素高的买家，发展商不倾向把新盘单位卖给炒家，因为炒家常以公司名义入市，随时可能挞订离场且难以追讨。若出现发展商大量沽货给炒家的情况，反映其销售困难，这种由炒家撑起的市况往往只是虚火。

同城化差距主要取决于通达性

由于中港两地跨境交通越来越方便，有意见指未来同城化或会越来越严重，楼市难以如以前一样大幅上升。叶秀亮认为中港两地始终存在差异，而这个差距主要取决于通达性。他举例指，以前过关程序繁复需要耗费大量时间排队，但现在只需简单扫描即可完成，加上未来新科技应用，通关过程将更加快捷，进一步缩小因地理边界造成的阻隔。

料日后两地楼价缩窄至20或30%差距

加上目前越来越多人北上退休、居住或迁册至内地，叶秀亮预计未来只会出现更多这些情况，将会促使两地楼价差距进一步收窄，又指虽然短期内不会完全一样，仍需一段长时间过渡，但最终可能缩窄至20或30%差距。