过去一年本港楼市热闹，但今年6月传出内地加强跨境资金管制后，楼市表现开始有冷却迹象，最新差估署楼价指数连升13个月后转势向下，未来楼市走势如何？今集《财策相对论》我们请到经济学者叶秀亮教授分享他的看法。

牛二期理由牵强　直言地产业界不懂经济

地产业界近日指楼市进入“牛二期”，不过叶秀亮却认为，充其量只是“区域性底部”，后面必然还有一个更大规模的“全域性底部”，认为地产业界只是强行找借口来解释市况，更指该业界许多人根本不懂经济学，加上本身亦存在利益冲突，所以不能尽信。

至于，早前作出“区域性底部”与“全域性底部”的推算，他表示，这一个推算背后有非常扎实、系统化且合理的理论基础支持。如果最近因为看到楼价从“区域性底部”稍微反弹就急于入市，万一未来市况再次掉头向下，买家或会面临更惨重的损失。

楼价走势有两种计法　租金回报率、两地同城化

叶秀亮又认为，计算楼价走势有两个方法，第一是用租金回报率，他指过去楼价高位时，租金回报率仅约1.8%。若假设租金不变，楼价需修正45%至50%，回报率才可回升约3.5%的合理水平。不过单看百分比跌幅容易失真，应直接衡量扣除杂费后的净租金回报率会更为准确。

同城化效应持续对楼价施加向下行压力

第二是两地同城化。随著跨境交通网络与通关效率提升，叶秀亮认为同城化效应会持续对楼价施加向下行的压力。不过目前楼价与租金居高不下，实体经济正被高营商成本侵蚀，令到餐饮业出现倒闭潮及企业裁员。如市场无法透过价格自我调节，会转为透过失业率上升、工资下调、舖租下跌及物价回落来完成结构性重组。

他又指，随著新皇岗等出入境口岸可做到高效通关，年轻人可以在整体生活与居住成本完成调整前，选择在深圳或关口附近租房，不必在港住㓥房。

公营、资助房屋5:5应是中期目标

至于政府早前表示，会研究公屋及资助出售房屋比例，未来有机会有调整至5比5的可能性。叶秀亮又认为，长远而言，公屋对政府库房属亏损营运，公屋及资助出售房屋比例5比5，仅应作为中期过渡目标，长远理想的结构应达到8比2，即八成为可出售的自置居所，其余两成留作照顾真正缺乏负担能力的最弱势群体。这种转变不仅能满足市民安居置业的志愿，更能为政府带来稳健收入，缓解财政赤字。

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