美国减息｜借百万每月供楼仅悭69元　专家料港P减息周期年内完成

美国联储局凌晨宣布2025年第6次议息会议结果，公开市场委员会成员通过下调联邦基金利率0.25厘至介乎4厘至4.25厘，是于去年12月以来再重启减息，符合市场预期。具指标性的汇丰银行宣布下调最优惠利率（P）0.125厘至5.125%。

星之谷：500万元贷款每月仅能节省345元

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉形容，是次减息幅度不大，但预料年内尚有一次减息机会。在P下调0.125厘后，新造按揭实际按息由3.5%微降至3.375%。以每100万元贷款、还款期30年为例，每月供款仅由4,490元减至4,421元，即每月只节省69元，减幅约1.5%。即使是500万元的贷款，每月也仅能节省345元。

美联储重启减息步伐，市场甚至预期美国联储局年内仍有一至两次减息机会，但庄锦辉认为，港银减息却可能接近尾声。他解释，现时最优惠利率5.125厘，已非常接近2008年金融海啸后的低位水平，银行进一步减息的空间已非常有限，他预料，即使美国再减息，港银最多只能再多减一次，幅度仅为0.125％，并锁定5厘为今次减息周期的底部。

虽然最优惠利率未来的下调空间非常有限，但庄锦辉提醒，银行之间的按揭业务竞争依然激烈，他预料，银行未来或会透过下调封顶利率（Cap rate）或增加现金回赠等方式吸客，他建议，近两、三年内置业或未曾转按的业主，届时应积极评估自身的按揭计划。透过转按，不但可即时享有更低的实际利率和更高的现金回赠，更能锁定未来两至三年的低息环境，达致更显著的悭息效果。

中原王美凤：年底前减P周期完成

中原按揭董事总经理王美凤指出，美国减息0.25厘符合市场预期，尽管近月拆息回升，但拆息水平仍低于美息1厘，加上息率仍处下行，年内美息仍较大机会进一步下降，促使银行可同步减息，基于去年银行已提速减P累达0.625厘，银行是次减P幅度少于美息，汇丰银行下调最优惠利率0.125厘具指标性作用，料其他银行将陆续跟随。 目前H按息以P按为基准之封顶息率计算，银行减P令目前新按及供楼人士的按息均可同步下降，P下降0.125厘后，市场按息由3.5%减至3.375%（以H+1.3% 封顶P-1.75%（P:5.125%））计，供楼负担有所减轻。

王美凤续指，目前银行减P后市场按息跌至3.375%，预期年内美国续减息，料年底前银行进一步减P 0.125厘，届时市场按息将进一步降至3.25%。港P在对上一次加息周期大幅度未有跟上美息加幅，加幅合计只有0.875厘，是次减息周期港P减幅亦会少于美息，银行减息不只是P，而是存贷息率，去年银行已减P累达0.625厘，料年底前银行进一步减P，即今年减P料共达0.25厘，届时银行基本活期存款息率将降至近零水平，存息已减无可减，故此相信年底前减P周期完成，接下来按息何时进一步回落需视乎未来拆息回落步伐及幅度。按照现时H按封顶息水平，当未来1个月拆息跌至低于1.95%，按息将会跌穿封顶息而进一步下降。

王美凤续指，目前银行减P后市场按息跌至3.375%，预期年内美国续减息，料年底前银行进一步减P 0.125厘，届时市场按息将进一步降至3.25%。港P在对上一次加息周期大幅度未有跟上美息加幅，加幅合计只有0.875厘，是次减息周期港P减幅亦会少于美息，银行减息不只是P，而是存贷息率，去年银行已减P累达0.625厘，料年底前银行进一步减P，即今年减P料共达0.25厘，届时银行基本活期存款息率将降至近零水平，存息已减无可减，故此相信年底前减P周期完成，接下来按息何时进一步回落需视乎未来拆息回落步伐及幅度。按照现时H按封顶息水平，当未来1个月拆息跌至低于1.95%，按息将会跌穿封顶息而进一步下降。

王美凤预期，年底前市场按息将进一步降至3.25%水平，减息周期持续，年内及明年美国进一步减息，美息下跌将逐步推低港元拆息水平，预期与楼按相关的1个月拆息将逐步回落至2厘多水平，明年本港拆息随美息跌势将进一步下跌，本港按息料可进一步回落。

存息将归零　推动资金流向楼市

王美凤指出以下其他因素亦反映银行跟随减P因由：尽管近月港元拆息回升，但与美息差幅仍达1厘，加上今年银行贷存比率处于15年低位，反映银行平均资金成本的综合利率亦持续回落，反映银行有条件进一步跟随美国减息。再者，今年本港银行存款增长理想，而近月活期及储蓄存款明显增加而定存减少，银行倾向减息削减资金成本亦属合理。

美息方面，王美凤指出，去年美国减息共1厘后，今年美国联邦基金利率维持于4.25%-4.5%约9个多月后，决定重启减息0.25厘至4%至4.25%。尽管美国通胀率稍为回升，但劳动市场发展放慢，并认为通胀影响或属短暂，美国决定重启减息周期。是次联储局会议当中官员分岐颇大，相信未来经济表现尤其就业、通胀等数字左右减息步伐，料年内会议美国会再减息，今年美国减息幅度累计或达0.5厘至0.75厘。

王美凤表示，今年楼市表现持续靠稳向好，市场上不同的置业需求包括用家转租为买、上车或换楼、长线投资者买楼收租、趁低吸纳、以及来自来内地或海外买家置业者均有所上升，买家入市信心增强。目前按息下行存息将归零，推动资金寻出路，近月银行体系之活期及储蓄存款额明显增加而定存额减少，反映多了市场资金正从定存流向其他投资工具又或预期更高回报的市场，现时银行亦随美减息，令买楼及正在供楼人士的供款负担得以减轻，按息于年内续跌，拆息于年内及明年亦将继续回落，相信吸引更多资金流向具潜在升值力的楼市，料楼市走势持续向好。

经络：港银拆息短期内反复回落

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，汇丰银行下调最优惠利率（P），业主可进一步节省利息开支，即时减轻供款压力，同时市民入市信心亦有所增加，可带动楼市交投量增加，促进经济及楼按市场的复苏。息口下跌，部份银行对按揭业务取态将转积极，配合政府近年放宽多项楼按措施，对楼按市场带来正面作用。

汇丰银行减息前，普遍P按息率及H按封顶息率为P-1.75%＝3.5厘（P=5.25%），现时汇丰银行下调最优惠利率（P）0.125厘，实际按息将下调至3.375厘（5.125%-1.75%）。假设贷款额500万元、年期为30年，减息前，P按息率及H按封顶息率为3.5厘，每月供款为22,452元，入息要求为44,904元；减息后，实际按息下调至3.375厘，每月供款将减少347元（1.5%）至22,105元，入息要求将减少694元（1.5%）至44,210元。

曹德明续指，2022年至2023年加息周期，美国累计加息11次达5.25厘，本港银行累计只有5次加息达0.875厘，若果美国于年内再度减息，料本港银行将根据自身商业策略，下调最后一次最优惠利率（P），幅度为0.125厘，其后最优惠利率（P）将回复至加息周期前的水平。

拆息方面，因本港银行体系总结余由6月初约1,764亿元回落至现时539.92亿元，HIBOR亦跟随反复回升，今日一个月HIBOR报3.36厘，并连续9个工作日维持3厘以上水平。虽然美息回落，但与HIBOR仍有差距，曹德明认为HIBOR回落空间有限，除非再有资金流入香港，HIBOR或有望于短期内反复回落，惟短期内难重返6月份约半厘的低位。

现时银行对按揭业务取态转趋积极，并推出不同种类的按揭计划以及相关优惠，曹德明建设有意置业人士可根据自身财务状况及对利率的预期，选择最合适的按揭计划。