新世界（0017）今日（30日）举行2026财年全年业绩发布会。受11 SKIES重大减值拖累，以及其他物业发展减值，新世界全年蚀281亿元。撇除相关减值及拨备后，公司核心业务盈利能力及营运效率持续改善，经常性营运净溢利录得约22亿元，转亏为盈，也是三年来首次录得盈利。期内，核心经营溢利同比上升约28%至77亿元。会上管理层就11 SKIES 项目、债务状况、C-REIT，以及27财年推盘布局作出交代。

11 SKIES 交回机管局可产生更大协同效应

针对市场关注的 11 SKIES 项目，新世界决定将其交还资产予机管局，并补偿逾30亿。新世界执行董事兼行政总裁黄少媚指出，集团今次与机管局就 11 SKIES 未来安排达成协议，并对项目作出相应减值，认为“系解决咗一个重大嘅问题，亦都系公司为下一阶段嘅发展踏出咗重要嘅一步”。

她补充，相信今次安排亦都会对这个项目未来发展更加有利，而机管局本身在机场零售及商业管理方面拥有丰富营运经验，项目交回给机管局，是可以产生更大的协同效应。

对于市场过往传闻 11 SKIES 涉及租约原本高达 700 亿至 800 亿元，为何新世界只需向机管局支付约 30 亿元便可以退出项目，黄少媚说明，今次安排是公司与机管局经过磋商后，对 11 SKIES 未来安排达成的整体方案，相关条款及财务安排已在公告中交代。

集团过去三年持续录得大额亏损，黄少媚坦言，本次亏损主要受 11 SKIES 相关影响所致。她特别提到，若撇除相关非现金拨备，集团在 2026 财年扣除利息及税项费用后，在营运上都是“转亏为盈”，是“过去三年以来，第一次的转亏为盈”。

息口上升预计增加2亿融资成本　净债务升涉两大原因

对于联储局加息对新世界财务成本的影响，集团执董、首席财务总监兼联席公司秘书刘富强分析，集团今年总融资成本比去年减少 11 亿港元，平均利率亦减少 80 个基点。他估算：“息口每增加 0.25 厘，我哋预计融资的成本大概会增加 2 亿港元左右，所以对我哋嘅影响其实唔系好大。”

至于 2026 财年总债务减少 27 亿元，但净债务仍有所增加，刘富强解释主要有两大原因。第一是部分 2026 财年的合约销售，成交款项要到 2027 财年上半年才会回笼，该款项已经有 24 亿港元，加上 C-REIT、杭州一期写字楼等项目，亦会在 2027 财年上半年回笼；第二是合资项目的会计处理，虽然不少合资项目在 2026 财年已完成建筑工程，合作发展商亦已积极偿还贷款，因此公司的财务担保金额在 2026 财年总共减少 48 亿港元，只剩 7 亿港元未偿还。

刘富强强调：“我哋好有信心未来的销售，是足以偿还这些财务担保。”他又指出，净债务增加亦受到 11 SKIES 及其他减值亏损，令股东权益下降，净负债率因此上升至 68.3%。如果撇除今年非现金减值及拨备，净负债率与去年 6 月水平接近；如果再考虑现金流的时间性因素，净负债率是会额外再低 320 个基点。

C-REIT料带来约32亿人民币现金回笼

新世界日前分拆上海K11物业发行C-REIT，执董兼新世界中国行政总裁陈耀豪表示，降低负债水平是集团现阶段最重要的目标之一，而C-REIT除可带来现金回笼，亦进一步扩展集团资产变现渠道。

针对C-REIT对资产质素与营运有较高的监管要求，陈耀豪强调，新世界在内地拥有不少优质成熟资产，今次C-REIT申请“好顺利在两日之内就已经收到上海交易所发出的受理通知书”，预计可以为集团带来约32亿元人民币的现金回笼。

他表示，如果进一步上市成功，将会是第一个港资的C-REIT，相信可以“起到一个示范的作用”。新世界在内地仍有不少成熟资产，集团已识别一系列合适项目，未来会按照市场及项目情况，逐步推进不同资产的变现方案。

北都农地储备1,240万呎　27财年推三新盘

新世界执行董事薛南海表示，今年《施政报告》及第一个香港五年规划再一次强调北部都会区会是香港未来经济和产业发展的重要增长引擎。北都发展方向亦与集团目前农地储备及策略“高度吻合”。集团目前拥有占地约1,240万平方呎的应占农地储备，不少位于北都优质地段。

薛南海表示，粉岭马适路及元朗南第一期项目已动工，计划最早于2027财年推售。其中，粉岭马适路项目将是集团在北都第一个Pavilion Collection项目，除住宅部分外，亦会配备大型商业设施。元朗南第二期、龙田村第五期及元朗榄口村项目亦陆续获得规划许可，“合共可以发展接近7,000个住宅单位”。

他表示，集团亦会积极引入战略的合作伙伴，加快北都的开发进度，至于2027财年新盘，薛南海表示集团计划推出三个全新项目。

第一个是与招商蛇口合作发展的粉岭马适路项目，提供约2,300个住宅单位，并设有“区内最大嘅商场”；第二个是尖沙咀汉口道商住综合项目，楼高27层，设有住宅、商业、写字楼及酒店用途，住宅提供约100个单位，酒店约100间客房；第三个是北角皇都戏院重建项目的写字楼部分，集团将采取“连租带卖”策略，灵活地回应市场的需求。薛南海表示，项目本身配备K11商场，可为不同企业提供商业空间。