香港经济政策绿皮书2026｜黄唯一、牛致行、王柏林教授

1985至2002年期间，随着政府大规模推出资助出售房屋计划，香港的自置居所的占比与房屋负担能力显著提升。然而，自2002年政府中止有关计划，很大程度上导致自置居所占比与房屋负担能力明显倒退。现时，中位数入息家庭难以负担私人楼宇租金，多数家庭只能依靠须通过经济状况审查的公共租住房屋；此一规定却成为市民宁愿选择较低工资或兼职工作的诱因，无形中导致劳动力供应和人力资本投资缩减。香港必须改革房屋制度，包括大幅扩展资助出售房屋计划，以保障下一代福祉。

房屋政策改革刻不容缓

全球多个大城市都正面临缺乏可负担房屋的挑战，这不仅加剧社会和经济不平等，也有碍于生产力增长（Glaeser与Gyourko2018；Hsieh与Moretti2019；Dustmann,Fitzenberger与Zimmermann2022；Baum-Snow2023）。香港已连续15年被评为“全球最难负担楼价的城市”（Demographia2025），正是最具代表性的案例。本文量化分析1985至2023年期间香港房屋负担能力、自置居所占比，以及公共房屋援助的变化趋势。笔者整合《综合住户统计调查》152期个体层级微数据，并结合多项租金、楼价及落成量的数据集，以评估政府房屋政策如何影响上述趋势。研究显示：在2002年房屋政策大幅重新定位之前，由于政府大规模推动资助出售房屋计划，自置居所占比可负担能力呈现上升趋势，但自2002年起，两者均转趋下跌，对年轻一代影响尤其明显最深，部分原因在于政府中止推动资助出售房屋计划。至今，青年自置居所占比与房屋负担能力仍未见改善。

香港目前的房屋落成量，尤其是资助出售房屋单位，仍远低于2002年以前的水平。资助出售房屋单位严重供不应求，公共租住房屋（公屋）与私人楼宇（私楼）的租金差距极为悬殊。甚至偏远地区的小型私楼单位，其租金水平亦超出收入中位数家庭的负担能力；多数家庭只能够依赖公屋。在此背景下，年轻世代逐渐形成“得公屋得天下”的心态，部分人甚至选择减少工作，以符合申请公屋资格。因此，房屋政策改革已刻不容缓，包括大幅扩展资助出售房屋计划，以确保未来世代拥有更佳前景。

香港房屋政策简史

香港的公共房屋制度可追溯至1950年代，当时的目的是安置大批居住于寮屋区的难民。1967年暴动过后，时任总督麦理浩于1972年推出大刀阔斧的城市发展计划，以回应市民普遍对于房屋短缺和社会问题的不满情绪。建屋计划包括将乡郊地区发展为“新市镇”，并大幅扩建公屋，为市民提供政府资助的租住单位。接近同一期间，政府亦推出居者有其屋（居屋）计划，以鼓励市民置业和增加可负担公共房屋。

政府在1980年代和1990年代积极扩建公营房屋。1987年的《长远房屋策略》订下年均提供72,333个公私营住宅单位的目标。1997年香港回归后，政府经过公众咨询，于1998年修订《长远房屋策略》，将房屋供应目标提高至每年不少于85,000个单位。然而，继1998年亚洲金融危机导致经济严重衰退、楼价急跌，房屋政策在2002年重新定位，措施包括暂停土地拍卖和居屋计划，以稳定楼市。

【图1】标示1985至2024年香港房屋落成量的变化趋势。1985至2002年期间，公私营房屋每年平均落成64,800个单位；但在2003至2023年期间，平均落成量则大幅下跌至约30,900个单位。至于居屋，更几乎完全停建，在2002至2016年期间亦仅落成6,010个单位。

【图2】显示居屋白表申请者的中签机率变化趋势。“白表申请者”指符合资格申请资助房屋的非公屋租户。由于申请人数长期远高于供应量，配额需透过抽签分配。1985至2002年期间，白表平均中签率为17%；自2002年政府重新定位房屋政策后，2003至2023年的平均中签率仅为3%。

政府目前的房屋供应目标仍维持于较低水平。按2025年《长远房屋策略》周年进度报告，政府为2026/27至2035/36年度设下10年供应目标为420,000个单位，其中公共房屋占294,000个（70%），私人住宅占126,000个（30%）。虽然该目标较过去10年增加大约22%，但仍远低于1985至2002年期间的供应水平。

自置居所与公共房屋援助

本节记录香港自置居所与公共房屋援助的走势。笔者使用的数据来自1985至2023年《综合住户统计调查》的个体层级微数据。虽然该统计调查目前主要用于监测劳动市场情况，但同样适用于研究房屋发展历史，原因有二：一、它由政府统计处自1981年起按季度进行，属具备高频率及代表性而又全面的数据集。二、其中包含详细的住屋类型与人口特征变量。

香港的住房类别可分为4大类：

•公屋租户居住在出租公营房屋，由香港房屋委员会与香港房屋协会拥有及管理。截至2024年，约30%家庭居住在此类单位（约866,000个单位），单位面积通常介乎300至400平方呎。申请者须符合入息及资产限额审查，并一般透过轮候制度按“先到先得”原则获分配单位。现有租户需定期接受入息审查，据最新的富户政策，入息超额者须缴交基本租金的2.5至4.5倍。名义租金调整与整体入息增长挂钩，且每两年调整幅度上限为10%。

•公营房屋业主居于资助出售房屋。截至2024年，约15.4%家庭居于此一类别，为数约454,000个单位。公营房屋业主多数居住在居屋单位，面积约500至700平方呎，按市价5至7折出售，并透过抽签方式分配予合符入息及资产限额的申请者。另一部分的业主居住在租者置其屋（租置）计划单位。在1998至2006年期间，政府将公屋以大幅折扣售予现有公屋租户。无论居屋或租置业主，如欲将其单位在私人市场转售或出租，须按现时市价补回原先所享的楼价折扣；补价后即重新分类为私楼业主。

•私楼业主直接向私人发展商购买单位。截至2024年，约35.3%家庭居住在此类单位。

•私楼租户直接向私人业主租住单位。截至2024年，约18.5%家庭居住在此类单位。

【图3】标示1985至2023年期间，香港适龄工作人口的住房类别分布变化。数据来自《综合住户统计调查》季度样本。

如【图3】所示，1985至2002年是资助出售房屋计划的快速扩展时期。公营房屋业主比例由1985年的2.9%升至2002年的18.7%（约+16个百分点）。同期，私楼业主比例增幅较为温和，由31.1%升至35.4%（约+4个百分点）。整体置业率由1985年的34.0%升至2002年的54.1%（约+20个百分点）。此等变化反映出政府大力扩展居屋计划和租置计划，从而推动市民置业。

与此同时，租住比例则相应下降。其中公屋租户和私楼租户跌幅相近。私楼租户比例由1985年的23.2%降至2002年的12.7%（约－11个百分点）；公屋租户比例亦由42.7%降至33.2%（约－10个百分点）。

2002至2023年期间，自置居所占比不但升势中止，更出现跌势。公营房屋业主比例由2002年的18.7%降至2023年的16.5%（－2.2个百分点）；私楼业主比例则由35.4%降至33.6%（－1.8个百分点）。同期，整体自置率由54.1%降至50.1%（－4个百分点）。

在置业率减少的同时，租住比例则上升，其升势主要由私楼租赁市场扩展带动。私楼租户比例由2002年的12.7%升至2023年的16.3%，与同期整体租户占比由45.9%升至49.8%的幅度大致相若。相对而言，公屋租户比例则由2002年的33.2%升至2023年的33.5%，升幅轻微。

【图4】概括显示1985至2002年与2002至2023年两个时期的住房类别比例变化，印证香港房屋制度期间的急剧逆转。前一时期以置业大幅扩展为特点，后一时期则以置业率略见收缩为特征。

如【图4】所示，1985至2002年是资助出售房屋计划的扩展时期，公营房屋业主比例上升了15.8个百分点，近乎私楼业主增幅（4.3个百分点）的4倍，显示出期内带动置业升势的是政府的资助出售房屋计划，而非私营房屋市场。在自置居所占比上升的同时，租住公屋和私楼的比例相应下跌，跌幅均为大约10个百分点。

然而，2002至2023年期间，上述趋势出现逆转，置业有所收缩，当中公营房屋业主比例下降2.2个百分点、私楼业主下降1.8个百分点。相反，在私楼租户增加（+3.6个百分点）带动下，整体租户比例共上升4个百分点。这一时期标志着自置居所比例增长趋势告终，私人租住房屋渐成为劳动年龄人口的居住选择。

【图5】显示1993至2023年期间，不同年龄组别的住房类别分布。除了私楼租户、公屋租户、私楼业主、公营房屋业主此4类之外，“与父母同住”亦被视为一个独立且互斥的类别。图中反映出明显的世代差异：随着时间流动，较年轻世代获得公共房屋援助的比例持续下降，而较年长世代获得资助房屋的比例则维持在较高且稳定的水平。

1993至2023年期间，30至39岁年龄组别获得公共房屋援助的比例大幅萎缩。公屋租户比例由20.9%降至9.9%（-11个百分点），公营房屋业主比例由9.1%降至6.2%（约－3个百分点）。整体获得公共房屋资助的比例由30.1%降至16.1%（-14个百分点）。私楼业主比例亦大幅下跌，由30.7%下降至23.4%（约－7个百分点）。随着获得公共房屋资助与成为私楼业主的机会均告减少，年轻人转为租住私楼和与父母同住。私楼租户占比由1993的14.1%升至2023年的20.0%（约+6个百分点），与父母同住者则由25.1%升至40.5%（约+15个百分点）。

同样，40至49岁年龄组别获得公共房屋援助的比例在1993至2023年期间亦同告下跌。公屋租户由34.7%降至20.9%（约－14个百分点），公营房屋业主则仅由7.7%微升至8.1%（+0.4个百分点）。整体接受公共房屋援助的比例由42.4%降至29.0%（约－13个百分点）。私楼业主占比由30.5%微降至28.8%（约－2个百分点）。私楼租户占比由14.9%升至20.0%（约+5个百分点），与父母同住者的占比则由12.1%升至22.1%（+10个百分点）。

1993至2023年期间，50至59岁年龄组别的公屋租户比例跌势主要被公营房屋业主的增幅所抵消。公屋租户的占比由38.3%降至29.1%（约－9个百分点），而公营房屋业主则由5.9%升至14.2%（约+8个百分点）。整体获得公共房屋资助比例维持相对稳定，由44.2%微降至43.3%（约－1个百分点）。私楼业主占比由36.2%降至30.0%（约－6个百分点），而私楼租户占比则由13.4%微升至14.9%（约+2个百分点）。

60岁或以上年龄组别则最能受惠于1993至2023年期间的公营房屋扩展。公屋租户的占比由46.1%降至35.6%（约－10个百分点），公营房屋业主则由7.1%大幅升至21.0%（约+14个百分点）；整体获得公共房屋资助的比例由53.2%升至56.6%（约+3个百分点）。私楼业主的比例维持相对稳定，仅由35.2%微降至34.2%（－1个百分点）。

【图6】概括显示上述年龄组别在1993至2023年期间的住房类别变化，印证获得公共房屋资助机会的世代鸿沟。较年轻组别愈来愈依赖与父母同住和租住私楼。以30至39岁年龄组别为例：与父母同住比例上升约15个百分点，升幅之高为各类别之最，而私楼租户占比亦上升约6个百分点。与此同时，获得资助房屋和资助自置居所机会均告下降，公屋租户占比下降约11个百分点，私楼业主占比下降约7个百分点，公营房屋业主占比下降约3个百分点。40至49岁组别亦出现类似情况。

反观较年长组别（尤其60岁或以上）则受惠于政府扩展资助出售房屋计划。50至59岁组别的公营房屋业主的占比增加约8个百分点，部分抵消了公屋租户的比例（约－9个百分点）与私楼业主占比（约－6个百分点）的跌幅。60岁或以上年龄组别的公营房屋业主比例大幅上升（约+14个百分点），悉数抵消了公屋租户与私楼业主合计约11个百分点的跌幅，反映房屋阶梯上的公屋租户成功向上流动，成为公营房屋业主。

【图7】呈现出1940至1990年代期间，不同世代中各年龄组合每隔10年的住房类别分布，其中比例揭示出世代鸿沟：相较于前几代，较年轻世代一生中在获得资助自置居所或公共房屋方面，均系统性地呈现出较低比例。

较年轻世代购买私楼的比例明显较低。1960至69年和1970至79年期间出生的两个世代，在年届30至34岁时购买私楼的占比分别为28.4%与27.5%。然而，1980至89年和1990至99年期间出生的两个世代，在相同年龄组别购买私楼的占比仅为22.5%与19.8%。此等跌势显示，相较于前几代，较年轻世代较少机会在相同人生阶段置业。

由于难以置业，较年轻世代在就业时期早年租住私楼，趋势日增。在35至39岁时，1950至59年与1960至69年期间出生的两个世代，私楼租户比例分别为14.8%与15.8%。然而，在相同的年龄时，1970至79年与1980至89年期间出生的两个世代，私楼租户比例则分别升至20.5%与21.1%，较前两代高约5个百分点。另外，1970至79年期间出生的一代，其私楼租住比例也持续高于年纪较长的前几个世代。

较年轻世代的公营房屋业主比例亦有所下降。在30至34岁时，1960至69年与1970至79年期间出生的两个世代，公营房屋业主比例分别为10.1%与8.3%。相较之下，在相同的年龄时，1980至89年与1990至99年期间出生的两个世代，此类业主的占比仅分别为5.7%与4.8%。此趋势延续至35至39岁与40至44岁，反映出政府在2002年后收缩资助出售房屋计划的变化。

公屋租户比例跌势亦出现在较年轻世代之中。在25至29岁时，1960至69年期间出生的世代中，公屋租户的占比为8.5%。在相同的年龄时，1970至79年期间出生世代的相应占比为6.6%。至于1980至89年与1990至99年期间出生的两个世代，公屋租户占比则仅分别约为5.1%与3.7%。

整体而言，较年轻世代在成年早期获得公共房屋资助的机会远较前几代为低。这大概主要由公营房屋兴建步伐缓慢所造成，以致较年轻世代较难实现居住独立。

房屋负担能力

前一节论述香港较年轻世代的自置居所比例显著下降和日益依赖租住私楼的现象，本节则审视1985至2024年期间，香港租住及置业负担能力的趋势。

租住房屋负担能力

本研究以一个400平方呎标准单位的租金占家庭收入中位数比例，来衡量租户的负担能力。这一指标在国际上广获采用，借以衡量家庭收入用于支付租金的比例。根据联合国人居署和世界银行的定义，在住房开支占家庭收入的比例少于30%的情况下，属于可负担房屋，高于此一水平的则属不可负担房屋。

1985至1990年期间，香港各区中位数入息家庭愈来愈难以负担私楼租金。如【图8】所示，港岛区1个典型400平方呎私楼单位，其租金与收入比率由55%升至59%（+4个百分点），在九龙由59%升至65%（+6个百分点），在新界亦由43%升至46%（+3个百分点）。此等升幅显示私楼租金负担能力显著恶化。

1990至2003年期间，私楼租金负担能力有所改善。租金与收入比率在港岛区由59%下降至35%（－24个百分点），在九龙更由65%下降至28%（－37个百分点），在新界由46%下降至22%（－24个百分点）。在1995至2003年期间，新界的租金与收入比率平均为28%，低于可负担门槛，可见在此期间私楼租金负担能力持续改善。

2003至2024年期间，私楼租金负担能力在各区再度急剧恶化，尤以港岛区的情况为甚，租金与收入比率由2003年的35%大幅升至2024年的60%（+25个百分点），并先后在2015年与2019年两度触及65%的高峰。同期，九龙的租金与收入比率由28%升至53%（+25个百分点）。至于新界的租金与收入比率则由22%升至41%（+19个百分点），显示长期回到租金难以负担的水平。

与面积相近的私楼单位相比，公屋单位租金显然较为可负担。对于中位数入息家庭而言，1985至2024年期间，公屋租金约占家庭收入的7–11%。

置业负担能力

置业负担能力以中位数倍数衡量。本研究将其定义为一个500平方呎标准住宅单位的中位数售价，除以家庭收入中位数。这一指标广获世界银行、联合国、经济合作与发展组织、Demographia等国际组织承认及采用。本研究沿用Demographia（2025）的分类，作为跨国房屋负担能力对比基准；据此，当中位数倍数为≤3.0，楼价属可负担，3.1–4.0为中度不可负担，4.1–5.0为严重不可负担，5.1–8.9为极度不可负担，9.0或以上则属完全不可负担。

1985至1997年期间，全港各区的私楼楼价大致上属不可负担。如【图9】所示，标准500平方呎私楼单位的中位数倍数在港岛区由6.7年上升至16.9年（+152%），在九龙由5.2年上升至11.1年（+113%）。1987至1997年期间，在新界由5.6年升至12.2年。此等巨大升幅显示置业负担能力大为恶化。根据Demographia的基准，及至1990年代中期，私楼市场已由极度不可负担转为完全不可负担。

1997至2003年期间，随着楼价急跌，私人置业负担能力明显改善。中位数倍数在港岛区由16.9年降至7.4年（－56%），在九龙由11.1年降至5.3年（－52%），在新界由12.2年降至5.2年（－57%）。到了2003年，置业负担能力已回到接近1980年代的水平。

2004至2024年期间，私人住宅负担能力再次急剧恶化。港岛区和九龙在2010年后，中位数倍数突破了1997年全港各区的高峰；新界则在2013年超过此高峰。到了2024年，中位数倍数在港岛区由7.4年升至18.2年（+146%），在九龙由5.3年升至16.3年（+209%），在新界由5.2年升至14.0年（169%）。各区再度陷入完全不可负担的困境，置业负担能力较1990年代更为恶劣。

1985至2002年期间，资助房屋负担能力仍远高于面积相若的私楼单位。居屋单位的中位数倍数在港岛区由3.7年升至4.8年（+30%），在九龙由3.7年升至4.2年（+14%），在新界更由2.5年升至4.2年（+68%）。虽然期内居屋单位售价由可负担变为严重不可负担，但仍胜过私楼单位。

然而，继政府于2002年暂停兴建居屋后，资助自置居所负担能力亦出现类似私营市场的恶化趋势。2007至2024年期间，居屋单位中位数倍数在港岛区由7.4年升至15.8年（+114%），在九龙由6.8年升至11.8年（+74%），在新界由5.1年升至8.6年（+69%）。因此，港岛区与九龙居屋单位已变为极度至完全不可负担，而新界的居屋单位则仍属极度不可负担。

年轻成年人住房格局的转变

本节总结住房类别与房屋负担能力的变化，从而了解近30年来香港年轻成年人的住房格局有何转变。

1993年的年轻成年人在房屋市场上有什么选择？在当时30至39岁年龄组别中，私楼业主占31%。如【表1】所示，九龙区1个500平方呎的私楼单位，价格相当于10.9年的家庭收入中位数。公营房屋业主占9%，同区相同面积的居屋单位售价，只需5.1年的家庭收入中位数，而白表平均轮候时间约为8年。[白表抽签的中签机率是12%，所以1个家庭若每年参加1次抽签，平均需要等待1÷0.12=8.3年。]此年龄组别中，公屋租户占21%。如【表2】所示，租金仅相当于家庭收入中位数的8%。私楼租户则占14%，在九龙区租住1个400平方呎的私楼单位，租金则等于家庭收入中位数的58%。这个年龄组别中其余25%与父母同住。

到了2002年，年轻成年人的置业和租住房屋负担能力均有所提升。在当时30至39岁年龄组别中，私楼业主占31.3%（较1993年+1%）。如【表1】所示，在九龙购买1个500平方呎私楼单位，价格相当于5.6年的家庭收入中位数（较1993年－48.6%）。公营房屋业主占12.4%（较1993年+38%）。同区相同面积的居屋单位只需4.2年的家庭收入中位数（较1993年－17.6%），而白表平均轮候时间为3.6年。[白表抽签的中签机率是28%，所以1个家庭若每年参加1次抽签，平均需要等待1÷0.28=3.6年。]此年龄组别中，公屋租户占13.7%（较1993年－34.8%）。如【表2】所示，公屋租金仅相当于家庭收入中位数的10%。私楼租户占15.8%（较1993年－2%）；在九龙租住1个400平方呎的私楼单位，则需要家庭收入中位数的29%（较1993年－50%）。这个年龄组别中其余26.7%与父母同住（较1993年+6.8%）。

到了2023年，年轻成年人的置业和租住房屋负担能力急剧下跌。在当时30至39岁年龄组别中，私楼业主占23.4%（较2002年－25%）。如【表1】所示，购买1个500平方呎私楼单位，价格相当于18.4年的家庭收入中位数（较2002年+229%）。公营房屋业主占6.2%（较2002年－50%），在九龙购买相同面积的居屋单位需11.1年的家庭收入中位数（较2002年+163%），而白表平均轮候时间为25年。[白表抽签的中签机率是4%，所以1个家庭若每年参加1次抽签，平均需要等待1÷0.04=25年。]此年龄组别中，公屋租户占9.9%（较2002年－38.4%）。如【表2】所示，公屋租金相当于家庭收入中位数的10%。私楼租户占20.0%（较2002年+26.6%）。九龙1个400呎私楼单位租金则需家庭收入中位数的49%（较2002年+68.3%）。这个年龄组别中其余40.5%与父母同住（较2002年+49.8%）。

从上述数据可见，即使是基本质量的私人住宅，对中位数入息家庭来说已属完全不可负担。对绝大多数香港市民而言，唯一可负担的是租住公屋。不足为奇的是，如今年轻人的普遍观感是“得公屋得天下”。坊间不乏轶闻指出，有年轻人为求通过公屋入息审查，不惜屈就低薪工作或转做兼职，最终牺牲职涯发展。如此行为虽然有碍个人事业发展以至整体劳动力供应，却反映出一种对扭曲房屋制度的理性回应。

政策建议

本文论述了1985至2023年期间香港的置业和房屋负担能力的变化。笔者发现，在1980年代和1990年代政府大力推动资助自置居所计划的同时，自置居所占比及房屋负担能力亦显著改善，以致本地战后婴儿潮世代从中大为受惠。然而，有关计划却自2002年起开始中止，此后较年轻世代获得房屋援助与置业率均远低于过往世代。时至今日，年轻人面对完全无法负担的租金与楼价，须经入息审查的公屋是唯一可负担选择。这种情况不免窒碍市民的创业精神与向上流动性。

以下提出3项具体政策建议。

1.大幅增加高质量资助出售房屋单位供应

现行的《长远房屋策略》于2014年制定，按预计人口增长及重建房屋需求，策划未来房屋供应目标。由于此规划方法未有考虑单位质量，香港一直倾向供应小型单位，以致未能满足本地高收入人口对房屋质量的更高要求。

香港的高质量房屋供应持续不足，而房屋负担能力又不断恶化，无疑是现行规划方法存在缺憾的直接后果。在此方法影响下，难怪近年来新落成单位平均面积有所减少。虽然同期政府略为提高建屋目标，但增幅有限，而供应仍过度侧重小型公屋单位，而非较高质量的资助自置居所。因此，现行政策无助于收入高于公屋入息限额的较年轻家庭，因为他们无法负担质量高于公屋的房屋单位。

笔者建议大幅增加较高质量资助出售房屋的供应。此举既能开源，亦符合审慎公共理财原则，因为单位售价可定为大幅高于建造成本的价格售予合资格家庭，亦能满足持续上升的居住需求，并有助于香港吸引人才及投资。

2.取消对资助出售单位流通的限制

除增加资助出售单位供应之外，笔者建议放宽现有资助出售房屋的流通限制。目前，出售和出租的限制有碍于资助出售房屋的流转，例如居屋第二市场成交量受配额限制。2024年，白表居屋第二市场（白居二）申请者的平均轮候时间约为5.7年。[居屋第二市场抽签的中签机率是17.65%，所以1个家庭若每年参加1次抽签，平均需要等待1÷0.1765=5.67年。]又如虽有试行计划准许将资助单位出租予白表申请者，但出租名额仅限3,000个。此等转售和租赁限制有碍于现有业主换楼，而未置业者亦因而难以登上房屋阶梯。

在此等限制下，公营自置单位流转率自然偏低。2024年，资助自置居所单位总数逾454,000个，但第二市场仅有4,435宗交易，只相当於单位总数的1%。此占比不及私人二手市场的一半（2.2%），亦只等于2004至2010年期间私人市场平均水平的七分之一。资助出售房屋的住户流动性亦远低于相类的私人住宅（Lui与Suen2011）。换言之，公营房屋业主难以升级至较大单位，而非公屋住户亦无法透过购买或租住二手资助单位，在房屋阶梯拾级而上。

在2025年施政报告中，政府采取了若干措施，放宽上述出租与转售限制。这些措施虽令人鼓舞，但目前力度依然不足（Wong,Ngau与Sung2025）。笔者建议进一步放宽资助出售单位的出租与转售限制。此举既能提升房屋的可及性，又能改善年轻人在房屋阶梯向上流动的机会。

3.采用楼价和负担能力指标，通过反应较灵敏机制决定房屋供应量，而非设定硬性目标

尽管本研究建议大幅增加房屋供应至超过现时目标水平，但房屋供应过量可能导致楼价下跌。加上中港融合与美国加息已对房地产价格造成下行压力，有关顾虑更显重要。

因此，笔者建议制订楼价与房屋负担能力目标，而非供应目标，并以动态机制平衡房屋供求。例如新加坡的预购组屋模式灵活应变，足以预防楼价和房屋负担能力的大起大落。该制度可在需求高低波动期间维持楼价与可负担能力稳定。相较于香港现时直接基于粗略的人口与建屋统计数据推算房屋需求的做法，建立一套较灵敏的机制，则无论需求高低，将更有助于确保楼价稳定。

（香港大学经管学院1月发表《香港经济政策绿皮书2026》，由港大教授和研究人员，以及多位国际知名学者共同撰写，就多个香港热门议题作出研究分析，并从崭新角度给予政策建议。《香港01》获授权转载。）

作者黄唯一是香港大学未来经济学院学生研究员；作者牛致行是香港大学未来经济学院研究助理；作者王柏林教授是香港大学经管学院经济学、管理及商业策略助理教授。

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