施政报告2025｜中原陈永杰：未见直接援助楼市措施 减息楼价升5%
【施政报告2025/李家超/施政报告】行政长官李家超周三（9月17日）早上11时发表新一份施政报告。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，于房屋政策方面，未见有直接援助楼市措施，而是从供应、至资助房屋，到豪宅各置业阶梯皆有措施完善。
陈永杰又指，楼价于近月已成功寻底，并将迎来减息周期，今次施政报告未直接救市，可能是为避免楼市太炽热，反而聚焦较长远的供应层面，相信可令楼市长远更健康发展。
放宽投资者入境置业门槛 3000万以上豪宅成交料升至1600宗
对于今日公布的施政报告，陈永杰表示，与楼市最直接关系的，要数放宽“新资本投资者入境计划”的置业门槛。投资移民申请人需购买豪宅满足自住需要，是次将购入住宅投资门槛由5,000万降至3,000万元，虽然入额1,000万元不变，但门槛降低，相信有助吸引更多相关申请，可刺激3,000万元以上豪宅物业成交。他料今年3000万元以上成交可达1600宗，创五年新高。
另投资推广署回复传媒查询时指，截至今年8月31日，“新资本投资者入境计划”申请1,963宗，预计可为香港带来的投资金额逾580亿元。
增加非本地生学额 全年租金料升5%
施政报告中提及增加非本地生就学人数上限至50%，陈永杰指，过往多项的人才输入计划，抵港的人才超过23万人。当中部分携同配偶及18岁以下未婚的受养子女来港，为香港带来庞大的住屋需求，相信增加非本地生学额，将进一步增加香港租赁市场需求，租金难免一路向升，料全年租金指数可录5%升幅。租金向升，配合减息周期，相信亦有助吸引更多投资者进驻物业市场。
增加白居二名额 加快物业市场流通
施政报告的房屋政策中，较多著墨于资助房屋。陈永杰相信，增加白居二名额有助资助房屋市场的流转。释放资助房屋于二手市场供应之余，相关业主沽出手持资助房屋，将转投私楼市场，同时增加了中小型私楼物业的需求。
长远增加土地供应 稳定市场
另外简化批地行政措施、拆墙松绑、采多元模式片区开发、市区重建新思维等，陈永杰指都是加速土地供应的措施，对稳定楼市奠下健康基础。而放宽私人住宅项目停车场的豁免安排，可为私人物业增值，他相信上述一系列措施，有助增加物业供应之余，亦可增加发展商投地诱因。
料减息机会大 楼价看升5%
陈永杰预测，凌晨美联储局议息，重启减息周期机会极大，将为香港楼市带来直接而正面的刺激。近月一手市场走势凌厉，豪宅亦屡破新高，料今年楼价及租金均可录5%的升幅。
过去政府由为压抑楼市过热狂出包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税在内的辣招税，以至政府在2023年11月宣布减辣至今的政策措施的楼市表现。
2023年宣布楼市“减辣”
政府为针对近年楼市出现下行，在2023年10月施政报告宣布为楼市“减辣”作出三大调整，当中包括将额外印花税（SSD）的适用年期，由三年缩短至两年，换言之业主在持有物业两年后出售，无须再缴付楼价10%的额外印花税。
其次，买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）的税率减半，两者均会由15%减至7.5%。以及 优化专才“先征后退”，改为为外来人才的置业业印花税实施“先免后征”，即暂免征收相关税项，若相关人士其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项。而当时反映楼价的中原城市领先指数CCL，在2023年11月份时报153.59点。
事隔4个月再全面撤辣 楼价仍插6%
事隔4个月后，财政司司长陈茂波2024年2月的在财政预算案中宣布全面撤辣，表明所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，即为期14年、用作压抑楼市升势的辣招正式落幕。
不过，减辣似乎未有对提振楼市起即时作用，参考中原城市领先指数CCL，在2024年3月初时的144.19点，反映在减辣至撤辣4个月内楼价仍下跌6%。
减辣至今近两年 楼价不升反跌、输逾一成
虽然政府为楼市全面撤辣，但楼价持续向下。政府为刺激楼市，财政司司长陈茂波在2025年3月的在财政预算案为楼市“加甜”，进一步放宽楼价400万元或以下的住宅单位，印花税由原先的6万元，大幅降低99.8%减至100元并即时生效。
不过由2023年宣布减辣至今已过去近两年时间，但反映楼价的中原城市领先指数CCL仍然不升反跌，楼价在21个月内先后经历“减辣、撤辣、加甜”的救市政策下，表现仍然下跌超过10%。
最早2010年推SSD压抑楼市
至于回顾楼市辣招，最早可追溯至2010年11月，当时政府推出额外印花税（SSD），限制市民在两年内转售单位，需要缴付楼高5至15%的SSD。两年后政府为楼市“加辣”于2012年10月更推出SSD加强版，转售时间限制调整为三年内，SSD税款涉及楼价10至20%，当时政府更推出买家印花税BSD，以限制非本地人士及以公司名义的买家，在港买楼时需缴付楼价15%的税款。
不过事隔一年，政府于2013年2月份更推出双倍印花税（DSD），调整200万元或以下物业，税款由100元增至楼价1.5%，其余物业税率也加倍，由最高税率4.25%增至8.5%。
惟楼价升势未止，政府于2016年11月份及2017年4月再次出手，分别向买入第二套或以上物业的买家，划一收税楼价15%，以及采“一约多伙”15%从价印花税，即买家以首次置业人士的名义，以一份合约购入多个单位，需缴付楼价15%的从价印花税。