一手市场近期气氛好转，灯神留意到几日前展开首轮销售的新盘锦上路站“柏珑III”，销情相当不错，项目即日沽出137伙，占首轮推售单位逾99%，单日吸金逾8亿元。更加有地产代理行预计今年全年一手成交宗数有机会达20,000宗，创6年新高。

市况开始转旺，灯神发觉想入市执平货都唔系易事，呢排浏览各大私人拍卖场，结果就俾灯神发现，近期不少银主好似加快减磅，放售手头上银主盘，当中更加不乏有残装公屋、靓装修企理村屋，以及民生区舖位等等。

村屋银主盘呎价平过绿表公屋

众多银主盘方面，最吸引到灯神的就是屯门南朗一幢村屋2楼连天台银主盘，实用面积635平方呎连566平方呎天台。咁点解会话呢个单位吸引呢，是因为单位银主开价只是240万元，以实用面积计，呎价只系3,780元，而且呢个呎价仲未计及天台的价值！

参考返钻石山凤德邨最近一伙绿表成交，属于银凤楼中层32室，实用面积349平方呎，以未补地价185万元沽出，呎价为5,301元。换言之，即系呢间屯门连天台村屋银主盘的推拍平均呎价，更平过二手公屋成交价呎价，完全反映出银主想趁市旺的时候“走货”的决心。

天台出口上方有顶盖　需查清是否获豁免

另外，灯神又睇下拍卖行放出来的放盘相，村屋单位除了内笼新净采光度充足之外，更加是用了梗厨设计，附加的天台空间阔落、景观亦开扬可望山景。不过值得留意的是，天台楼梯出口上方设有一个顶盖，所以买家要小心留意，记得问清楚代理呢个顶盖系咪属于“豁免管制屋宇的小型环保及适意设施”，否则有机会需要清拆。

离市中心廿分钟车程、买𩠌要买足一星期

另外，灯神亦发现屯门南朗原来位于龙鼓滩附近，如果自己揸车出去屯门大型商场都要20分钟，行路更加要行足2个钟，即是如果平时有买𩠌煮饭的习惯，睇嚟都要买足一个星期的份量先够。不过灯神都明白，正所谓“一分价钱一分货”，既然村屋单位呎价平过公屋，咁交通方面都要取舍一下。

残装两房公屋叫价108万

由于灯神平时无驾驶习惯，所以就唔谂住咁远啦，拣返市区楼算啦。于是又睇到拍卖场有另一个低水放盘，就系粉岭公屋华明邨一间未补地价的残装两房银主盘，早前银主以108万元叫价放盘，呎价为2,438元。单位属于华明邨4座低层1室，实用面积443平方呎、两房间隔，可以外望山景及楼景。

内笼十分残旧、满屋Hello Kitty造型

虽然单位叫价好平，但灯神睇真啲单位内笼十分残旧，墙身及地板有不少黑色污迹，大厅中间有一个非常大的Hello Kitty贴纸，而浴室洗手盆上方的镜子亦系Hello Kitty造型，都睇得出原本屋主都几有童真。

煮食炉严重锈迹、浴室洗手盆下方柜门位脱落

不过整个公屋单位的确相当陈旧，例如浴室洗手盆下方柜门位出现脱落，厨房虽然以梗厨设计，但煮食炉位置有严重锈迹。据灯神所知，呢个单位至少涉及两宗财务公司借贷纪录，沦为银主盘后就被清空，其后一直丢空。

“无契楼”要有“FULL PAY”准备

正当灯神想再问多少少详情的时候，发现由于今次单位不设楼契，即是一般我地所讲的“无契楼”，而呢类单位是好难向银行承做按揭。换言之，如果灯神真系要买的话，就要有“FULL PAY”嘅准备，加上呢位单位内栊劲残，如果真系买的话，恐防都要用多十零廿万全爆装修，到时加埋“FULL PAY”笔钱，睇怕又令置业成本急增。

柴湾民生舖银主盘“腰斩价”2680万沽

银主除咗喺住宅市场急走货外，灯神又望到柴湾宏德居商场B座有批舖位银主盘，最近以“腰斩价”2,680万元沽出 。据知呢批舖位由8月份的2,850万元叫价放售，银主为加快走价减价至2,580万元，最终经拍卖后成功以2,680万元沽出，虽然呢批舖位成功竞价100万元，但较4年前买入价5,828万元相比，仍然大幅度劈价54%，今次成交直头可以话银主要钱不要货，以一个“腰斩价”成交。

原业主“菜档小天后”简利珍　舖位两度借财仔共千万

灯神好奇点解呢批舖位原本业主是边个，结果发现呢批舖位大有来头。原业主是有“菜档小天后”之称的简利珍，在2021年10月透过胜皇投资有限公司斥资以5,828万元购入。

在2021年11月及2022年9月，向大型银行承做一按及二按，其后在2024年8月及9月份再向财务公司分别借三按，分别涉及500万元，合共1,000万元。不过可能撞正市况下行、大众转为网上消费令消费模式转变，以及北上买𩠌风气盛行下，最终资金周转不宁要沦为银主盘收场。

银主盘虽平　惟隐藏复杂产权、按揭限制等问题

最后随著楼市气氛回暖，不难发现由屯门呎价低于公屋的村屋、粉岭残装公屋，到柴湾民生区舖位的“腰斩价”成交，都反映住银主趁市况转旺积极套现的决心。

不过，灯神提醒虽然呢啲银主盘价格吸引，但亦隐藏著产权复杂、清拆僭建物、装修成本高、按揭限制等风险，所以想有意入市的买家记住在“捞底”同时，更需审慎评估自身资金实力与风险承受能力啊。