仲量联行（简称JLL）今日（10日）发表香港地产市场回顾及2026年展望，指出写字楼市场呈现明显分化，另外失业率及市民北上消费情况加剧，拖累商舖租金表现。该行预期，明年中环甲级写字楼租金将上升约0%至5%，但整体写字楼租金则跌最多5％，而核心区街舖租金将下跌0%至5%，而优质商场租金则可能进一步下跌5%至10%。

写字楼市场持续分化　空置率维持15%

写字楼市场方面，仲量联行港岛商业部主管郭礼言表示，经历自 2019年下半年起长达六年的回调后，本港甲级写字楼租赁市场料将于2026年见底。中环及尖沙咀率先带动回升，下半年分别录得0.5%及0.2%的租金升幅。但港岛东及九龙东等非核心区租金持续显著回落，空置率高企，市场呈现明显分化。

展望 2026年写字楼市场发展，郭礼言指出，市场表现将续呈分化格局，预计中环租金将上升0%至5%，但整体市场租金再跌0%至5%。在供应持续庞大的情况下，即使需求回升，预期整体空置率仍将维持约15%。

市场汰弱留强　料核心街舖及优质商场租金齐跌

商舖市场方面，仲量联行商舖部资深董事陈永慧表示，由于香港失业率上升，市民持续北上消费；加上国内经济尚未复苏，影响国内游客消费表现，今年商舖租金持续受压，尤以优质商场表现最为疲弱，空置率仍处于高位。

展望明年商舖市场，陈永慧指出，虽然部分老牌餐饮商户相继结业，但升级换舖及新进品牌的需求依然稳健。她料明年零售市场将汰弱留强，且预期商舖结业速度将快于新租承接，空置率将维持于偏高水平。陈永慧预测，明年核心区街舖租金将下跌0%至5%，而优质商场租金则可能进一步下跌5%至10%。

商用物业投资疲弱　写字楼主导成交、价格跌势放缓

资本市场方面，仲量联行资本市场部主管陈国章表示，香港商用物业投资气氛仍受借贷紧缩，及经济前景不明所压抑。全年逾5,000万元的商用物业总投资额为316亿元，其中写字楼成交主导市场，占下半年总投资额约63.8%。另外甲级写字楼资本价格全年下跌6.9%，但下半年跌幅为2.7%，较上半年的4.3%收窄，显示市场趋稳。核心区街舖资本价格全年累跌17.1%，跌幅同样在下半年放缓。