大埔宏福苑发生致命的五级火灾，是香港前所未有的重大灾难，让港人十分悲痛，将铭记在香港史册。港府和社会各界都在追查原因和真相，誓要追究刑事责任。市民大众不禁要问，为何在今天如此先进的城市，还会发生这等低级错误的严重事故？本次火灾的源头是大厦维修所搭的棚架著火，还有棚网、发泡胶等易燃品引起，但是归根究底，是维修工程公司的监管水平及安全意识极低所致，如果要追查更根本的原因，就是维修工程、业主法团和管理公司都要负上责任。

不知何时，香港容许大厦小业主成立业主立案法团，经过多年的实验证明，外界形容这是一项失败的倡议一点都不夸张，大家可从这么多年观察大厦的管理、维修和发展中可见一斑。举一个简单的例子，几乎没有一幢有业主立案法团的旧楼，其通过的大厦维修工程，没有被人投诉出现贪污和贿赂行为。而事实上，的确有很多法团成员、管理公司人员和维修工程公司职员被法庭控告贪污或行贿罪成，当然有更多不合法的行为没有被告上法庭，或因证据不足被撤销控罪。但是无论如何，业主立案法团和维修工程公司的贪污形象已深入民心，要改变长留在大家脑海里的印象谈何容易？

业主立案法团的贪污情况港府当然也相当清楚，无奈当局缺乏监管，实在影响香港的廉洁形象。立案法团权力过大，直接指挥大厦管理公司做事，早已成了一言堂。然而，这些业主法团成员水平却普遍偏低，尤其是一些历史悠久的居屋、公屋和旧楼，几乎没有法团成员是专业人士，而民政事务处平时只是担当咨询工作，没有给予专业意见，可以形容每次法团会议都是有点儿戏，有时甚至没有按照议事规则进行，委员们更经常因各自意见不合，最终会议都是胡闹收场。由于这些法团没有受到任何监管，容易给一些专门“吼住”维修工程的有势力人士渗入，互相之间形成串通勾结，产生利益瓜分和贪污行为。

立案法团管理失当　物业价格大跌一半

笔者公司名下有一些物业收租，都是楼龄较旧的大厦基座的商舖和停车场物业，就是长期给立案法团欺负的对象。虽然我们公司长期支付最大的管理费和日常维修费，但是长期被当成街外人，不但没有得到任何管理支援，法团某些人甚至经常煽动小业主故意刁难，为达到个人目的，动不动就连同法团律师起诉商舖业主，清拆门口和外墙招牌，不让合法使用电梯，最离谱的是特意对商舖任意加多一两成管理费，说是经过法团会议大多数委员投票通过，如不同意，就利用大厦基金来起动官司控告商舖业主，须知道打官司商舖业主两边要支付庞大的律师费，法团就是想以此强迫商舖业主让步就范。也就是因为法团权力过大，某些法团成员以权谋私，形成大厦管理失当，旧楼价格严重跑输给新楼一半以上，令小业主损失惨重。

长此下去，如果港府不大力改革，成立部门严加监管，业主立案法团已没有存在的必要，因为法团霸道歪风已街知巷闻，继续存在只会令物业更加贬值，对小业主没有好处。除非当局直接委派专业人士参与管理立案法团，否则大厦只需要有业主委员会便已足够。我们来作个比喻：著名管理得好的大型屋苑“大古城”，就是因为没有成立业主立案法团，只有业委会监管，一些日常的管理工作和维修事宜反而做得十分透明，管理公司与业户有充分沟通和协调，大厦管理得好之外管理费又便宜，物业保值能力更高。真心讲，假如太古城成立业主立案法团，楼价一定立刻下调两成。

再看看已经成立业主立案法团的“城市花园”又如何？今天楼价平均每呎只有10,000-13,000左右，较旁边几年楼龄没有立案法团的“维港颂”的造价每平方呎23,000-33,000，价格便宜了一半有多，显然跑输了大市。又如中环甲级商厦IFC、交易广场等，以及置地广场的多幢写字楼，楼龄虽已40多年，但由于业主管理完善，不必有立案法团，至今租金每平方呎仍高达100元以上，不比同区全新的写字楼“The Henderson”和“长江中心二期”低，说明旧楼管理完善，也一样可以很保值。而就算是买卖价格，没有成立法团的写字楼和高端的豪宅，旧楼与新楼的买卖价格也只是相差1至3成不等，不像已成立法团的二手楼，价格比同区新楼便宜了一半，显然成立法团的二手楼，价格明显跑输给大市。以上种种有了结论，当年要求业主立案法团成立的初衷，今天已经完全变质，是时候大刀阔斧地作出改革了。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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