时光飞逝，不经不觉充满悲情和挑战的2025年即将成为过去，迎来了令人无限憧憬的2026年。新的一年有新的机遇，大家难免有美好的愿望，笔者在此恭祝各位读者身体健康，吉祥平安，诸事顺遂，新年进步！但愿香港远离天灾人祸，港人互相支持团结友爱，金融楼市健康发展；也期盼世界停止战乱，人类和平共处，国与国减少贸易纷争，经济互惠互利稳步上扬。

2025年是迂回曲折的一年，年初时市场普遍充满悲观情绪，专家们大都认为今年楼市持续跌势毫无悬念，大家争议的是跌多少的问题，上半年的确也跌了3-5%左右。不过笔者早就觉得楼市到下半年会有转机，源于香港有大量资金和人才涌入，产生大量的刚性需求，加上港府撤销买楼印花税，吸引不少内地资金投入住宅楼市，尤其是中小型新楼特别受到追捧。更重要的一点，是利率有机会持续下调，直接减轻买家供楼负担，如今钱放在银行的利息越来越少，不如买楼投资收租更佳，加上近年来由于需求增加，引致租金不断上涨，开始出现供楼平过交租的情况。

笔者一直都有很大的疑问，近几年全球先进经济体都疯狂降准减息，美联储局主席鲍威尔不可能这么自私，为了美国银行的万亿利息收入，长期坚持高利率政策，不顾传统行业的借贷负担，以及中小企业的生存空间。直到特朗普上场，开始给予联储局减息压力，笔者认为令美国减息是特朗普最正确和最应该做的事情，因为美国不同的阶层贫富悬殊，从事创新科技行业和金融产业者虽然富有，但本土基层失业率高，低下阶层人士生活艰难，这一群人的经济能力其实很差，消费力也十分低，否则为什么会经常出现超市强抢货品的情况？因此如果美国不加快减息步伐，不尽快跟随世界各国减息，那么美国仍然是高利率国家，将会引致更多中小企业经营困难，美国的底层社群将会越来越动乱。

美国目前的情况与香港很相似，联系汇率制度下港元与美元挂钩，美国高息即是香港高息，所谓“成也利息败也利息”，过去几年住宅楼价大跌3成左右，商业物业更暴跌5至7成不等，最大原因就是因为利息高企，供楼负担比六、七年前大增近一倍，使部分持货过重的地产财团和物业投资者难以负担，在银主的压力之下，他们不得不贱卖物业，才导致楼价出现大幅下调。然而，这种情况在今年下半年有所转变，自从美联储局开始减息，香港也需要逐步跟随，住宅楼价已经从谷底反弹，估计今年楼价从上半年跌3-5%，到下半年反升3-5%。此外，相对比较严峻的商厦和舖位巿场，也出现投资者及用家争相入市趁低吸纳，这更使一众楼市大淡友“一地眼镜碎”！

预测甲厦和商舖价格回升逾1成

今年楼市走势峰回路转，从年初开始下跌到后半年掉头回升，可谓是“先苦后甜”，全年表现算是有所交代。如今连长期在媒体天天高唱楼市下跌的国际测量师行亚太地区主席，也忽然转为看好，并预计明年楼价会有5%回升，作为楼市评论家，转軚之快，令人咋舌。不过笔者倒也欣赏这种勇于认错的态度，懂得纠正错误观念才不会继续错下去。展望2026年，市场由悲观情绪转为乐观态度，楼市将苦尽甘来，各类物业皆呈现上升趋势，住宅市场不用置疑，专家们一致认为楼价可上升5-10%不等。至于工商舖市场，专家意见不一，认为过去几年楼价跌幅过大，受了重创要立马复原不容易，后市仍不明朗。

笔者对于明年工商舖市场的看法还是比较乐观的，一个大跌六、七成的商业市场，就等于股市在谷底反弹一样，回升的幅度相对会较大。笔者预期明年甲级写字楼和一线商舖的价格会有超过一成的回升。从以下几点来分析会比较清晰：甲级写字楼和商舖市场，录得国际大型投行基金、银行和金融机构天价租入；国内知名电商平台、科创公司天价及高价购买甲厦作为亚太地区香港总部；资金和人才持续流入本港，资金寻找投资机会，明年上半年“笋盘”将被全部消化；打造亚洲教育之都，香港教育事业兴旺，创造一股商业市场的生力军，商厦的未来仍然有希望；美联储局主席明年5月换人，美国和香港的利率将逐步下调至与其他发达国家看齐；香港银行普遍对商业物业持审慎态度，按揭方面坚持少做少错，不做不错，然而巿场仍然录得大量的用家、投资者入市，是不是“春江水暖鸭先知”？

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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