星期日，笔者看到营业部同事发布的新闻稿，标题是“持货27年升幅3.5倍！”突然有感而发，也希望在此文章分享我的感想！以27年前的投资来说，这不算是一个特别亮眼的回报，正因为如此，所以更有启发性！该宗成交来自屯门龙门居，原业主在1998年以居二价72.2万元购入，刚以居二价326.8万元售出，楼价升幅3.5倍，帐面获利约254.6万元！如果当时业主以绿表资格买入，是可以只付半成首付上车；如果以白表买入，很大机会是付一成首付上车。如果将供楼当作是交租的话，半成首付的回报率到了今天已经约70倍，一成首付的回报率亦有约35倍！

无论市道变得如何，供满楼之后都可以赚到一个“现金契”的物业，对养老或者面对子女升学的需要，也有了足够的底气！当然供满之后亦等于不用交租，如果在27年前选择不买楼，一直租楼的话，到了现在，得到的和27年前可能是天渊之别！这就是笔者常说的机会成本（Opportunity Cost）的理论！事实上，客人不买楼，当然一样可以透过其他投资产品去赚钱！买楼和其他投资产品一样，都是有其风险和机会！不同投资有不同表现，亦有很多其他的投资回报高于房地产，但最令人担心的是，那些只是租楼而又没有去投资的人！他们的损失就正如我常说“买楼有风险，不买楼也有风险！”的概念了！

虽然买楼和其他投资产品各自有风险，但很多时候风险最大的就是没有投资！当然买楼的兼容性是很大的，任何教育程度的人都可以在买楼上发挥到财技，如果租楼的人去买楼，因为自己最可靠而且不会是“烂尾租客”的关系，所以顺利供满楼的机率基本上很大！近年很多人说：“租楼租一日赚一日！”这说法难以令笔者信服，如果租楼是可以赚到钱的话，难道租楼是投资工具？事实上，付出的租金是沉没成本（Sunk Cost），不可能回头。

“租楼著数”的说法只是基于假设楼价泡沫爆破和经济会愈来愈差，所以认为租买价钱都会不断下跌！这个想法是危险的，因为楼价在超过13年的楼市辣招抑压下，根本不可能有太多的借贷泡沫。

2019年之后，虽然楼价面对下跌，这是因多重因素巧合之下同时出现的，包括暴动、疫情、中央宏调、中美角力、美元上升（港元随美元上升）、中国在美国量化货币之下竟能做到低通胀、二元社会下的悲情和认知角力！楼价在各种异数结合下也再出现异数！如果将那几年的复杂因素定性为泡沫爆破，只是情绪化下的草率结论！

事实上，未来几年我们面对除了各国可能更激烈的摩擦外，还面对通胀将会有更高的威胁，关税战本来已经令通胀有严峻的考验，各国增加军费，美国特朗普宣称大增逾五成军费，日本亦准备将军费开支提升一倍，中国自然加强稀土管制，反映到军费增大之下，大家亦想像到量化货币亦会随此变得庞大，令人们转为买黄金！军工带起白银需求，未来将由贵金属带起高通胀！

在高通胀之下，如果楼价不升，市民的财富其实是被蒸发，但楼价急升将会令社会内部面对极大矛盾！笔者虽祈求楼价慢慢上升，但建议租楼者自求多福！而买楼自住是一个好的选择！

回到本文开始提及的27年前买楼个案，业主虽然得到买楼的保障，但这不可以说是炒楼的结果，这宗成交的实用呎价只是6752元，政府的居屋系统其实仍做得不错，低首付平价买入，到卖出的时候其实一样是平价，但楼价已升了3.5倍！低首付令杠杆回报是首付的70倍，所有持份者既可安居乐业也可共赢！楼市很多时升的幅度其实都与通胀挂勾！在低泡沫之下，楼价慢慢上升，其实是利多于弊！成功地保护社会上小市民的财富！社会不应该对赚钱的人（尤其是自住和长线投资者）有扣帽子的风气啊！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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