2025年香港商业物业的大宗交易市场由中资买家主导。资料显示，来自大中华区（除香港外）买家涉及成交金额高达173亿元，占整体市场金额达43%，创下疫情以来新高。当中阿里巴巴及蚂蚁集团于年底以72亿元购入铜锣湾港岛壹号中心作为香港总部，成为2021年以来本港最大宗写字楼成交。

戴德梁行中国资本市场部副董事总经理陈彩丽表示，该交易对市场释放正面讯号，预料未来将有更多中资企业来港设立海外总部，科技及金融行业尤为积极。另外，她透露本港未来一至三年商业物业的投资趋势，看好数据中心及旅游型酒店资产。

中资主导写字楼大宗市场　趋向“买而非租”

除了阿里巴巴外，主要交易还包括京东集团斥近35亿元，购入中国建设银行大厦50%业权；以及东吴证券购入中环皇后大道中全幢商厦自用等。陈彩丽指出，中资企业在香港写字楼市场趋向“买而非租”，即市场以业务扩张及设立总部的“自用型买家”为主导。

她分析，由于甲厦租金回报率仅约2至3厘，现阶段中资企业若纯粹为投资而购入的可能性较低，“其实中资企业可以有好多投资可以做，佢哋点解要买一个3厘回报的产品呢。”因此投资导向的买家相对较少。

超甲厦价格具吸引力　阿里成交现领头效应

相反，超甲级写字楼价格目前约为高位的六至七折，对自用型买家而言是相当理想的入市时机。另一边厢，陈彩丽指此举亦反映中资企业对香港长远发展的信心，为整体写字楼市场带来正面刺激作用。譬如在阿里巴巴的交易完成后，产生了显著的“带头效应”，该行陆续接获大量来自内地企业的查询，涉及香港市场状况、投资机会及设立海外总部的选址建议。

IPO复苏叠加龙头带动　中资加速来港

她解释，中资企业普遍“唔想做第一个”，因此当阿里巴巴等龙头企业进驻香港后，其关联企业及合作伙伴眼见市场出现先驱，便亦开始考虑来港布局。另外，鉴于2025年香港重夺全球IPO冠军，当中不乏内地企业赴港IPO。所以除科技相关公司之外，亦有一批金融机构考虑在港设立海外总部。

戴德梁行陈彩丽：看好数据中心的投资前景

谈及商业房地产市场未来投资趋势，陈彩丽直指，看好香港数据中心的投资前景，并认为这是未来一至三年的发展趋势。她分析指，香港传统产业集中于金融、地产及服务业，创科产业占本地生产总值仅约1%至2%，起步较内地城市落后五至十年。然而，近年政府开始积极发展创科及人工智能产业，更推出创科基金及人才引进政策。故预料未来创科发展将有“好大嘅跃进”，相关数据中心及超算中心的配套需求必然上升。

中资驻港推高数据中心需求　供应不足现投资潜力

她又指出，随著更多中资企业选择香港作为海外总部或区域营运枢纽，其支撑总部营运的数据基建需求亦逐步浮现。因此企业若要服务本港市场，必须在港设立数据中心作为支撑。这进一步推高本地数据中心的需求。然而现时香港数据中心供应不足，陈彩丽表示，现有数据中心多由传统工厦改造而成，惟并非所有工厦都适合改建，需考虑承重、地契及城规限制等因素，故数据中心未来存在庞大的潜在需求。

数据中心回报6厘、胜甲厦　投资者或转战北都觅地

投资前景方面，陈彩丽预计，将有投资者看好稳定回报而入市。数据中心目前投资回报率约6%，远高于甲厦的2至3厘。加上数据中心租约通常长达十至二十年，能提供稳定现金流。其次部分投资者亦关注北部都会区等大型片区发展，探讨当中是否有土地可用于吸引数据中心营运商等进驻。

酒店纷转型宿舍　中低价旅游住宿现短缺

酒店方面，陈彩丽留意到市场出现错配。2024至2025年间，香港录得近30宗酒店与住宿相关物业成交，当中不少中小型酒店已被改建为学生宿舍或长租住宅，以回应新兴租赁市场需求。与此同时，中低价位的旅游型酒店供应显著减少。

然而，市场对该类酒店的需求正在回升。陈彩丽指出，政府近年大力推动旅游及盛事经济，启德演唱会等活动吸引大量旅客，惟相关住宿配套未能跟上。目前每晚房价介乎800至1,200元的中低价位酒店在港仅余9间，不少旅客因香港酒店价格过高而选择即日返回深圳或内地其他城市，不利于本港旅游业发展。

投资者料重投旅游型酒店

故陈彩丽认为，当市场焦点集中于学生公寓时，中低端酒店反而成为被忽略的投资机会，预期明后年将有投资者重新关注旅游型酒店资产，填补市场缺口。陈彩丽补充，发展地理位置及交通网络优越的酒店为首要考量，现时仅余的中低价位酒店中，仅一两间位处市中心地段，这类酒店物业是一个容易被忽略但具潜力的投资机遇。

看好写字楼市场发展　料中资持续加码

展望2026年，陈彩丽认为，在息口趋低、中资企业来港设立总部等利好因素浮现下，写字楼市场风向已经转变，目前跌势已止。虽然价格未必会立即大幅反弹至历史高位，但会逐步重回轨道，故持续看好香港写字楼市场。她进一步透露，预期中资企业将持续加码香港核心资产，以“总部设立”及“营运升级”为主要驱动力。