对于地产行业而言，今年开局算是很不错。近日常与老友聚会，谈起楼市未来走势，大家都非常关注。毕竟地产是香港经济支柱，每当楼市不振，经济就不行，影响各行各业，就如过去几年一样；如今市场开始回暖，楼市要追回失地，住宅交投非常畅旺，港人的消费力又再度强起来，经济露出了曙光。

不过，笔者还是认为，如果经济要全面复苏，还要看商业地产的表现，假如一天商业楼宇仍是沽压沉重，一天香港经济还是会有阴霾，因为大额物业如整栋商业大厦，包括工商舖物业等，都是与公司生意捆绑在一起的关系，地产投资者和中小企业，这些经商者难免与银行作一些财务融资安排，市道好时银行进取，杠杆情况严重，市道差时这个市场价格大跌，会影响香港整个金融体系。

金融财务机构都是在做生意，市道好时银行借钱容易，不少财团借尽来进行复式投资。然而，经历2019年至今差不多7年的大淡市，加上利率长期高企，许多财团和中小企业因为长期供楼负担，已经出现弹尽粮绝，现金流严重短缺，于是几年来，坊间出现不少因财困而贱卖物业，以及超低价银主盘的成交个案。这种非理性的成交价格，在国际金融中心城市甚少出现，有大淡友形容价格仍然低处未算低，笔者认为是投资者捞底千载难逢的机会。因为这里是真正的国际金融中心、东方资金池、人才荟萃、教育中心枢纽等等，拥有独特地位和制度优势，是投资者最安全的国际大都市。

商业物业价格　不会长期是住宅的三分之一

所谓“成也萧何败也萧何”，当年商业地产的兴旺，源于银行进取的借贷态度；近年商业物业的没落，也出于银行收紧信贷、甚至不做按揭的政策。还好，由于价格出现极大折让，去年下半年开始，国内外知名企业开始大额趁低吸纳优质甲厦，欧美基金公司天价承租本港核心商厦等等，很明显，中外企业和投资银行极为看好香港未来前景。此外，麦当劳总公司出售公司旗下物业，短短两个月售出6-8个近亿元的舖位，均由本地投资者承接，证明实力投资者也开始进场，只要有具备知名度的商户承租，稳定回报有3%-5%，商舖一样有承接力。

都说马年是好年，新年伊始，银行对商业物业的态度开始改变，银行重新“放水”，据有关方面表示，今年开始定生意额指标，重新评估商业物业的价值，根据客户实际情况给予适当批核按揭。这是非常重要的信息，商业地产的命运，决定在银行按揭的态度，坦白说，以今天如此低迷的价格，借给具备实力的新买家，哪里会有风险？这样既符合市场需求，也遵守金管局在2024年的按揭指引，金管局早就默认放宽了非住宅按揭成数上限至约 7成，同时也暂停部分压力测试，银行就是一直没有跟从。形势会改变，同一个地段，同一种建筑，同一样配套设施，商业物业的价格只是住宅物业的三份之一，大家不觉得奇怪吗？未来这个局面不会长期存在。

香港还有很多优点，就如香港金融中心竞争力稳如磐石，最新一份《全球金融中心指数》报告显示，香港在全球 120 个金融中心之中排名第三，与首位的纽约及次席的伦敦只有2 分及1 分的差距，而在亚太区之中高居首位。笔者认为未来排名会改变，“纽伦港”将可能变成“纽港伦”。香港作为全球唯一兼具普通法体系、低税营商环境、高效审慎监管与深度连接中国内地市场的国际金融枢纽，香港依托沪深港通、债券通、理财通等互联互通机制，牢牢占据全球离岸人民币业务中心核心地位，同时在数字金融、绿色金融、家族财富管理等新兴赛道构建合规化领先优势，汇聚全球顶尖金融机构与专业人才，形成全方位成熟的金融生态体系。金融行业的蓬勃发展，人才市场和教育事业的高速增长，足以带动未来商业市场的机遇，商业地产的投资前景，又再度回到“寻宝游戏”之中了。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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