所谓宁买当头起，楼市指数由去年上半年出现“双底”型态后，果然如早前笔者评估所料，之后便出现一个清晰的上升通道，楼市走势清晰，积压了一段时间的购买力纷纷进入市场，价格上升加快！令很多用家都未能适应，不断失诸交臂而错过入市时机，这是很多人不明白的旺市运作，忽略了一些重点引致。笔者经营地产代理44年，一直较专注上车市场，我们的地产代理行人均开单量算是全行中最高之一！

在静市的时候，我们的代理长期平均开单为4至5宗，而且Sales当中不乏不同年纪及再培训人士，究竟我们怎样训练到不同的人去帮助客户买楼？自然有我们的要诀，笔者希望分享这些要诀给现在想上车的人。当然，这些是个人经验的诚实分享，而每个人要买的物业、投资机会及风险结构均不同，有关观点只供参考，看官需按自己的情况去作应变。

本文笔者就上车置业给予以下5点要诀，希望用家可以做笔记，掌握置业的时机，本人称这个笔记为“置业入市锦囊”。

分享要诀之前，首先假设使用锦囊人士的处境，笔者定义为有需要上车置业的租客！因为租客有住屋需要，就算不买楼，他们每个月都要交租！他们现在的处境暂时是面对香港外来人口不断增加，令租金不断上升！而现实上，眼前每个月的租金足以支付每个月的供楼息口！举一些例子（见附图）：假设两房单位的起始租金为12000元，每月租楼和供楼金额相若，他们极可能要支付长期而且可能不断增加的租金；假设每年加租幅度4%，10年后租金有机会加至17763元，租金加幅近6000元。供楼人士方面，假设息口不变，利息支出将由约7800元下降至10年后的约6000元。换言之，10年后供楼人士的租金加幅已足够支付利息支出，余下的和起始租金相若的12000元基本可以说是“纯利”。 当然，租金未必会每年升4%，即使每年升1%，仍是一个可观值得深思的数目。

五点要诀如下：

(1) 先稳定自己目标

因为对初次置业者来说，在置业过程里面面对很多迷惘甚至很多时需要面对取舍，所以要先弄清楚，首次置业者以上车目标为先决！其他理想目标是次之！

(2) 财务要审慎

年轻人实力有限，必须量力而为！不自量力的风险分两种，一是有足够的负担能力！这是指每月的供楼能力！二是收入来源是否有经得起时局变迁的稳定性！香港其实有好的银行按揭制度，按揭要配合合适的收入比率甚至一些稳定的情况，当然银行想进取做生意时会特别松手，但只要消费者不太心雄，不要将自己的收入证明过份美化，这个风险并不算很大，反而置业前先评估自己的生意或职业会否经得起时代的考验！因为楼价谷底回升的时候，往往配合大时势的改变！你的收入来源是否有被大局影响呢?

(3) 要有Over Budget的准备

这是买家不喜欢听的事实！几乎所有买家成交时都会比最初出来视察物业的时候超出预算！笔者认为买家要明白这个现实，更加要弄清楚超出预算和超出负担能力的不同，“预算可以是能够负担的心愿，大部分买家用了过份理想化的预算心愿，最后都要返回现实！”

所以一般的Over Budget，笔者形容为只超出了预算心愿，如果不及早回到现实就会不断耗尽时机！但超出负担能力，却是真正无能为力！笔者自小家贫，父亲常教诲：“坐渡海小轮过海，差一毫子也过不到海！”自小就让我明白无钱寸步难行！

(4) 掌握时、机、成本

消费者的权利是选择，但如果面对旺市，你的选择必须快过市场。否则你追到价钱的时候，业主已经反价甚至很可能单位已卖掉，这就是很多人在旺市时买不到的原因，因为他的“选择效率”快不过市场变化，即是说，对消费者有利的方案，应该是提高选择效率，方法是尽量在短时间内看最多的楼盘去选择，最好是一两日内！很多时笔者自己买楼置业，除了一些要招标的单位之外，其他的我都是72小时内完成，既然我认为市场有势头去投资，我就要有最快的“选择效率”和“决定效率”！

另外的“讲价效率”也要快过市场！但这方面是较深的技巧，笔者不能一篇文章就教会各位读者，可能看官要找我们同事了（一笑），但一般用家可以掌握的方法：你知道楼价向上就早点视察物业！既然你有乐观的看法，睇楼便不要等到星期六日，平日晚上就去视察物业，早点视察物业，早点还价！但看官要记住，快不等于急！快是指效率！短时间内做完应该做的事就是高效率！但如果快到跳过步骤，缺乏选择，令自己阵脚大乱，这叫做急！笔者只是想强调掌握到时间，才能减低机会成本！或者不会将你的心血和感情变为沉没成本（意兴阑珊而取消买楼计划）！

再次补充一下选择的重要！“力不到不为财”，准买家一定要看多些楼盘去选择，这是十分安全的道理，但很多人都掌握不到，追不上价，于是乎在很狼狈情况下买楼。

(5) 不要贪心，勿追求完美

认清楚你的目标是上车！如果在楼市谷底，笔者不会阻止买家追求完美！但是，如果是一个正在价格上升的市道，我认为能追求完美固然好，否则上车为先决！也记住，预算可以改！负担能力不可超过！

希望笔者以上的经验之谈可以给予各位启发或者参考去掌握入市时机！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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01验楼 ︰“买楼唔同买棵菜”。若没有人从旁指导，业主们手执验楼表，或因毫无经验而感到迷茫、无从入手，甚至忽略单位的重要缺陷。若希望《香港01》为你验楼，可简单写下自己的“上车”故事，并将个人联络方式电邮至：property@hk01.com我们会尽快与你联络。