传统商业区写字楼租金回暖！高力香港今日（28日）发布《重塑中环：为何写字楼市场重返核心商业区》及《香港写字楼租户调查2026》，指出短期内金融业带动中环核心区写字楼复苏，中环租金于2026年首八个月累升8.7%，又料高质素写字楼或会出现租户“抢位、擡价争offer”情况。另外，施政报告提出扩阔大宗商品交易生态圈，此举有助改善核心区写字楼吸纳情况。

但高力提醒，中环区写字楼正面对“年纪老化”问题，故建议写字楼可进行优化提升自身质素。

报告指出，2020至2023年疫情期间，中环甲级写字楼的净吸纳量为负数，反映企业对前景审慎，以至于需求收缩。但今年仅头8个月，中环甲级写字楼的新增净吸纳量已逾50万平方呎。对比同期全港整体写字楼需求约150万平方呎，意味中环已占约三分之一。

中环顶级甲厦租金上升15.4%

同时，中环市场表现亦持续跑赢整体甲级写字楼市场。空置率由2024年12月的15.1%下降至2026年8月的9.9%，显著低于全港甲级写字楼15.8％的空置水平。中环租金于2026年首八个月累升8.7%，而顶级甲级写字楼租金更上升15.4%，远高于整体甲级写字楼市场的0.3%。因此，中环甲级写字楼的表现明显优于其他地区。

高力香港商业物业服务港岛商业部主管林子明表示，随著市场活动回升及金融机构持续扩张，愈来愈多企业重新选择进驻核心商业区，这种完善而高度集中的商业生态圈，正是中环持续吸引企业回流的关键所在。

中环空置率回落至9.9%　租金较高峰仍折让逾三成

政府于施政报告及首份五年规划中，提出以黄金为切入点构建大宗商品交易生态圈。林子明认为，此举有助吸引外资及相关企业来港开设公司，这类企业对中环写字楼的需求尤其明显，能为整体市场带来支持。他透露，中环空置率已由2024年高峰的15%回落至最新的9.9%，反映核心区吸纳情况正在改善。

租金方面，林子明指现时写字楼租金水平对比2019年高峰期仍相差33%至37%，尚有一定折让空间。不少租客认为现时租金与高峰期仍有距离，正趁机吸纳优质楼面。

中环写字楼市场面临“年纪老化”问题

不过他提醒，中环写字楼市场主要面对“年纪老化”问题。目前约有60%写字楼的楼龄已达30岁以上，预计至2030年将有75%写字楼的楼龄超过30年。此外，44%的大厦空置率逾10%，表现差于中环整体市场，租金表现亦相对较低，令市场出现租金分化情况，关键在于大厦自身质素。

有见及此，林子明指中环区内不少写字楼正进行优化项目，例如增加绿化空间，而政府亦已开始对中环整体环境作出优化，相信有助提升核心商业区的长远竞争力。

租户更愿意为办公质素付出更多租金

而《香港写字楼租户调查2026》显示，租客对前景的看法较去年更一致，扩张与搬迁意欲上升。高力香港企业客户服务部主管颜慧萍表示，短期内各行业及区域的写字楼的复苏节奏仍然分明，金融与IPO先带动中环、金钟一带，而保险与黄金交易行业向其他地区扩张，九龙传统产业区则需要更长时间。

她指出，今年不少成交集中在中环甲级写字楼及新写字楼，反映企业在“开始揾到钱”后，愿意为办公质素付出更多。租务谈判上，租客不再只谈租金水平，而是同时要求空间质素、进驻便利和租约弹性。

新落成、高质素写字楼或现“抢位、擡价争offer”

专业服务、银行金融及保险业，是目前领先扩张、搬入新楼的行业。中环新项目及待落成项目的询问亦相对活跃。同一时间，中环租客对加租的接受度明显高于其他区，相关比例约达40%以上。她直言，空置率低于5%的新落成或高质素写字楼，未来甚至可能再现“抢位、擡价争offer”的情况，这是过去五年少见的现象。

高力香港研究部及零售顾间主管李婉茵进一步指出，短期内写字楼市场的复苏情况不一。最近IPO与金融业炽热，由于上述行业的业务需求集中在这些区域，从而带动核心区包括中环及金钟的写字楼市场。

另外，保险业及黄金交易所相关业务扩张，则开始带动其他地区，例如湾仔、铜锣湾及尖沙咀。西九龙方面，IGC吸引不少与内地接轨的生意扩充，令该带形成另一条增长线。

九龙传统上以制造业相关需求较多，复苏所需时间较长。政府引入逾100间创科企业来港，这些公司不一定落户中环，也有机会分散到其他地区。李婉茵预期，整体写字楼市场到2028／29年后，会较全面及相对平稳。

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