宏福苑大火死伤枕藉，3.3亿元的天价维修工程最后仍成为居民的梦魇，种种因素令不少人质疑工程涉围标。到底这场大维修如何变成业主都怕的大怪兽？《香港01》翻查文件，找到大维修过程中的多个疑点，顾问公司“鸿毅”除分析工程承办商出错，入标报价收取的顾问费亦出奇地低，六年合共只有30.8万元，但按照2012年测量师学会的参考价，3.3亿元工程的顾问费起码要2000万元。
“一个专业人士帮你做7年的工作，你拿50万元聘用一个保安做7年都不可能。”全港业主反贪腐反围标大联盟发起人赵恩来，分析围标手法，指很多怀疑个案中，顾问公司都是围标集团成员，甚至乎是关键角色。他指现行信任制度失效，才衍生围标问题，工程顾问亦缺乏监管，认为部门应更主动巡查。
【宏福苑大火01追踪系列之三】

【大埔宏福苑火灾・专页】

居屋宏福苑1983年入伙，2016年强制验楼，2020年开启大维修的漫长历程，经过市建局“招标妥”，2024年1月业主大会通过3.3亿元方案，平均每户要付16至18万元。

居民不满，前后蕴酿了两次召开特别业主大会，《香港01》当时已采访和跟进事件，街坊指一直认为法团代表鲜少与居民沟通，但承认自己过去甚少理会屋苑事务，藉今次契机重新关注屋苑发展，“好多人都瞓醒！”

2024年9月推翻旧法团
新主席：当时已搭好棚、旧法团选物料

宏福苑最终在2024年9月6日成功改选，推翻法团，但旧法团签的合约已无法推翻。大火后，新法团主席徐满柑接受《香港01》电话访问说，2024年7月上届的法团已决定了一些物料的选择，例如使用什么牌子或者型号，“我们9月份上任，第一期的那三座已经搭了棚。当然我们法团一定很紧张，在法团的角色来说，选用物料的时候，主力由顾问公司决定。我们不敢说我们很好、很正义，我们只能说我们做每一个决定，都对得起天地良心，没有贪任何东西，没有任何利益，做的所有东西都是以大家为优先作考虑。”

旧前法团主席邓国权并无回复《香港01》查询，他接受《明报》访问的时候说，自己没有围标，宏业曾示范封窗胶板的耐火能力，与他在火灾时见到的不同，他认为工程材料可能有问题。

“招标妥”仍有弱点非万能

全港业主反贪腐反围标大联盟发起人赵恩来指，过往常见的围标手法，是顾问公司用低于成本的价钱，吸引业主选择其服务，进场后再引入属意的工程公司，推动天价维修工程。不过，政府察觉到围标问题后，要求市建局推出“招标妥”计划，提供独立的招标平台，避免法团或顾问公司主导招标。现时并非所有楼宇都必须使用“招标妥”，但如参与市建局的楼宇复修资助计划，就必须使用“招标妥”。

赵恩来认为，“招标妥”计划有由独立会计师监察整个过程，亦有设下很多规矩，要在招标过程中“做手脚”、控制招标结果近乎不可能，但计划本身仍有“致命弱点”。虽然在“招标妥”下无人控制到什么公司入标，但赵恩来指亦控制不了公司退出竞标。他指，过往曾跟进过一些个案，有入标的公司在业主开大会表决承办商前受到压退出。

顾问为承办商隐瞒资料评高分　“断正”亦难指围标

大部份无工程背景、知识的业主，都依赖法团及顾问公司对入标公司的评分去作出选择，但如顾问本来就已属意某些工程公司，评分时可能会故意地隐瞒法律诉讼、财务状况等关键资料，令有关公司的评分特别高。

有使用“招标妥”的宏福苑，顾问鸿毅在工程公司在的回标分析文件中，错误地指宏业和另外几间曾被劳工处检控的公司无法律诉讼纪录。宏业提交到所谓律师发出的“无法律诉讼证明文件”，在背景和面试中取得最高分。但这样是否“断正”围标？

赵恩来指，评分有错亦难以此入罪：“这些顾问公司某程度上是专业失德或者违反专业操守，但这是否刻意为之呢？就算你抓到顾问刻意隐瞒，他可以说因要分析五六十间公司，挂一漏万，看漏了、查漏了，其实已经可以过关，这些情况又未到涉刑事成份。”

到了业主表决选择承办商，赵恩来指有心人仍能透过掌握业主授权票，操纵投票结果：“一些小业主不是很热衷参与业主大会，通过大维修工程的投票人数可能只有十数个百分比。当授权书数量多过出席业主大会的小业主时，很大程度上已经操控了业主大会的结果。”

市建局独立顾问仅估价　不评论工程项目合理性

宏福苑天价的主因，是2024年1月的业主大会，出席的业主投票选择了更换全部八幢楼宇外墙纸皮石的方案，合共3.3亿元，但粉饰外墙并非强制验楼下的必须工程。如业主选择只修补破损的地方，或外墙只以油漆装饰，工程造价可便宜一半。

市建局“招标妥”除提供独立平台外，亦会委派独立工程顾问按市价，估算顾问提交的工程造价，供业主参考，再选出适合的工程公司，避免业主选择大幅偏离市价的公司，招致后续问题。不过，独立顾问不会评论工程项目合理性。

赵恩来指这方面的措施就令部份围标个案的模式改变，有人会在筹备招标过程中，加入非强制验楼计划要求工程，用一些比较复杂、全面的维修手法，尽量将工程总价推高：“强制验楼只是要求你去维修有破损的部份，做基本结构维修，最后是业主决定需否做‘铲地’（外墙重新粉饰）工程，就会和我们叫‘见烂补烂’的价钱差很远。”此外，他亦指工程公司有机会在工程展开后更换物料、施工手法，以偷工减料的方式赚取差价。

现行制度下，市建局监管的只有招标过程，赵恩来亦指，市建局只是确保公帑用得其所，用来资助必须的工程。“市建局到工程成承建商‘出世’后，她的角色已经完结了，不会再看工程是否符合合约要求，也不会看重大物料有无改变，比较少去干预。”赵恩来指，无论业主大会投票结果如何，市建局一贯立场都是尊重业主选择。

2012年参考价　3.3亿工程顾问费约2000万元

未必了解工程、相对处于劣势的小业主就只能依靠法团委聘的顾问公司，“本身的假设是，这些持牌人有道德责任、职业操守，独立于他人地监管工程。”赵恩来指，如有围标的情况出现，顾问公司亦有机会是与围标集团一伙，甚至乎是关键角色。

赵恩来指，以过往的案例分析，如顾问费报价太低亦可疑，“顾问费低得不合理时就会思疑，你不在这里赚，总有其他方法赚钱。”2012年政府推出强制验楼计划，香港测量师学会曾公布专业服务收费参考，但赵恩来说之后没有再出。据该文件，2012年总额超过800万元的工程，专业服务收费为工程费的6%至8%。

“我用6%这下限计算，宏福苑的工程费是3.3亿元，6%就是接近2000万元，这个是2012年合理的顾问费价钱。”赵恩来说。

做足6年　“鸿毅”顾问入标价仅30.8万元

据知鸿毅的顾问服务入标价为30.8万元，只占工程费0.0009%，即使加上验楼费用，八幢楼宇合共亦只收约50万元。：“顾问在2019年的时候进场做（验楼），预算做到2026年。聘请一个专业人士要做勘探、家访、用仪器探测，包括红外线报告，又要去找地渠公司做CCTV（管道视像探测）。只说红外线和CCTV，没有二三十万也收不回成本。一个专业人士帮你做7年的工作，你拿50万元聘用一个保安做7年都不可能。”

据宏福苑顾问公司的入标纪录，有公司的报价为120万元，有公司报价与鸿毅相约，有人低过鸿毅，甚至有报价低见4.5万元。

赵恩来举例指，早前协助一个七层唐楼维修个案，顾问公司收的验楼加监督费约20万元，他推算宏福苑般的大型高层屋苑，合理的顾问费价格是100万元以上。

工程顾问欠监管　政府信任制度失效成围标缺口

基于政府一直采取的信任制度，屋宇署、房屋署均相信获授权、具专业注册的顾问公司的监察，较少派人到工程现场巡视，到出事才控告顾问。即使有居民投诉工程有安全隐患，部门亦可能只致电工程顾问，责成跟进，到有人主动投诉顾问公司专业失德或有缺失，才会有机会展开调查。

赵恩来形容现时政府的角色被动，认为部门有需要更主动巡查：“现在顾问公司似乎无人监管，所以维修问题愈来愈严重。我觉得部门如果主动一点监管巡查，可能他们也不会那么放肆。政府对于顾问公司的信任制度失效，所以才衍生这么多围标问题。”

业主应关心法团事务　勿待成定局后推翻合约

赵恩来认为，在拣选大维修的工程公司时，顾问公司为入标的公司评分本身可以很主观，无太大意义，建议直接将公司的法律诉讼、银行户口保证金、公司成立年份、过往曾参与的项目等资料一一罗列，由小业主自己去判断有关公司是否适合。

赵恩来亦建议，业主应更留意法团事务及工程相关的讨论，发现工程内容、选出来的顾问有问题，就应在选出工程承建商前尽早推翻。他不建议待至承建商“出世”、签约后才推翻合约，这情况下业主机会需承担巨额赔偿。“一旦顾问公司和工程公司是一个围标集团，之后的监察会很困难。”他举例指，有屋苑完成工程后，居民会发现工程质素参差，无法达到合约要求，甚至烂尾。

2025年7月，新修订的《2024年建筑物管理条例》实施，规定每户需夹付3万元以上的维修工程，必须召开业主大会，并最少要有5%或200名业主亲身到场商议及表决。

赵恩来指修订某程度上纳了反围标大联盟的一些建议，现时提高了投票通过工程的门槛，可以减少授权票垄断投票结果的机会，认为对于整个情况有帮助。他又指，现时业主与法团有争拗，想召开特别业主大会或查看文件受阻，民政处收到投诉亦只会着业主咨询法律意见，最后可能都要花时间在法庭上处理，到处理完维修亦可能已完工。

他认为，政府或可赋权民政处以简单程序，按法例介入要求法团开会或披露文件，保障业主权益：“我们不是想罚他，而是希望法例列明小业主有权知道的东西，法团不处理时，业主不需打官司。如果肯做这一步，其实可以解决很多不必要的一些争拗。”

法团争拗打架报警　现场民政职员无法调停
梁美芬：只系坐喺度

民政事务总署回复指，大埔民政处在过去三年接获约40宗宏福苑居民投诉或求助，涉及召开业主会议、维修及一般大厦管理问题。大维修展开后亦有三宗投诉，提及棚架结构安全及保安问题，已将个案转交有关部门跟进。

民政总署指一直有协助私人大厦业主处理与大厦管理及维修有关的问题，法团开会时，民政处会派职员参与。《香港01》过去多次采访法团争议，见过不少吵架、打架、报警的场面，民政处职员都无法调停。立法会议员梁美芬在港台节目《千禧年代》表示，民政处职员开会时“只系坐喺度”，完全无权，认为政府应介入法团管理。

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